나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경348 [1] 부산광역시 북구 화명동 1258-1 화명국민주택 1동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동에 소재하는 와석초등학교 북서측 인근에 위치하는 화명국민주택 1동 6층 601호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 화명역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 6층 601호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
창호: 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와석초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명금화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2021-07-07)(화명2재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2023타경348 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 화명동 1258-1 화명국민주택 1동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 361,000,000원

* 토지면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

* 건물면적: 45.46㎡ (약 13.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 중복사건, 재건축구역

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 북구 화명동에 소재하며, 와석초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 화명역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 아파트 단지 내 도로망이 정비되어 있으며, 단지 내 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로, 상업 시설 및 교육 시설(와석초등학교 등)이 인근에 위치합니다. 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 교보생명보험주식회사 근저당(을20)입니다.

* 본건 경매(2023타경348) 채권자인 임OO (갑36, 2023.01.30 접수)의 강제경매개시결정 등기 및 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 등기(갑37, 2023.03.20 접수)는 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구의 근저당권 및 근저당권부채권질권 설정 등기들은 모두 말소 예정입니다.

* 전체 등기부채권 총액은 295,200,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부 현황 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라는 항목은 있으나, 지상권 설정에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.)

2.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 유동인구 및 접근성: 화명역 역세권으로, 지하철 이용객 및 인근 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

2.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 화명그린파크맨션 (부산광역시 북구 화명동 1258-1)

* 건축년도: 1988년 12월

* 총 동수: 8개동 / 총 세대수: 360세대

* 최고층: 6층

* 단지 내 주차대수: 총 207대 (세대당 약 0.57대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 601호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 면적 정보:

* 전용면적 (건물면적): 45.46㎡ (약 13.75평)

* 토지 지분면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

2.5. 잠재적 리스크

* 재건축 구역: 본건은 '화명2재건축정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재건축 사업 진행에 따라 이주, 건축 허가 등 변동성이 존재할 수 있습니다. 재건축 사업의 진행 상황 및 계획을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 1988년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 또는 리모델링/재건축까지의 기간을 고려해야 합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건(본건 2023타경348 (1) 포함)이 진행될 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 정비구역에 포함되어 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동의 지하철 2호선 화명역 인근에 위치한 재건축 대상 아파트로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 1988년 준공된 노후 아파트이며 재건축 구역에 포함되어 있어 향후 재건축 사업의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다. 현재 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 시세 반영 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

* 화명역 초역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 생활 접근성.

* 재건축 사업 추진 시 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적음 (인수 보증금 0원).

2.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 45.46㎡ (약 13.75평)이며, 6층에 위치하고 있습니다.

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 10일에 동일 면적(45.46㎡) 및 동일 층수(6층)의 물건이 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 이 외에도 2026년 3월 21일 50.13㎡가 197,000,000원에, 2026년 5월 7일 43.58㎡가 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 현재 감정가(361,000,000원)는 최근 실거래가(약 175,000,000원 ~ 197,000,000원)에 비해 현저히 높은 수준입니다.

* 입찰가 산정 근거:

* 감정가와 실거래가 간의 큰 시세 차이를 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 가장 유사한 실거래가(45.46㎡, 6층, 175,000,000원)를 기준으로, 경매 특성상 시세 대비 10% ~ 20% 정도의 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 또한, 재건축 구역이라는 특성을 고려하여 장기적인 안목으로 접근해야 합니다.

* 제안 입찰가:

* 175,000,000원 (최근 실거래가) * 0.8 (20% 할인) = 140,000,000원

* 175,000,000원 (최근 실거래가) * 0.9 (10% 할인) = 157,500,000원

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 157,500,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.