나이스옥션 법원경매 성남 2021타경5173 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 98-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음3리마을회관" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 전원주택, 임야, 주거나지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 중 일부 토지는 (기호15-22, 24-28, 30, 31) 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장
까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4,8-10,13-15,20,22-24,31-33,36-40): 부정형의 완경사지로 자연림상태임.
기호(16,18-19,21,25,30): 부정형의 완경사지로 현황 도로임.
기호(27): 부정형의 완경사지로 현황 성토된 토지임야임.
기호(17,28,29): 사다리 완경자시로 현황 도로임.
기호(26): 사다리 완경사지로 현황 성토된 토지임야임.
기호(2,5-7,11,12,34-35,41-42): 사다리 완경사지로 자연림상태임.

인접 도로상태

본건(1-14,23,32-42)는 맹지임.
본건(22): 북측으로 노폭 약6m의 콘크리트 포장도로와 접함.
본건(15): 북측으로 노폭6m의 콘크리트 포장도로에 접함.
본건(16,17,18,19,21,25,28,29,30): 현황 노폭 약6m의 콘크리트 포장도로임.
본건(20): 서측으로 노폭 약3m의 비포장도로에 접함.
본건(24): 북동측 및 서측으로 노폭 약6m 콘크리트 포장도로에 접함.
본건(26,27): 북측으로 노폭 약3m의 비포장도로에 접함.
본건(31): 북서측으로 노폭 약3m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(4),(6)-(14),(23),(26)-(27),(29),(35), (41)-(42)
보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역임.

기호(3)
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(5)
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(15)
생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)임.

기호(16)-(19), (21)
생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장
설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(20)
보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연
보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(22)
보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연
보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(24)
생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연
보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(25,28,30,31)
생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장
설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(32)
농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연
보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(33)
농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책
지역임.

기호(34)
농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역임.

기호(36,37,38,40)
농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역임.


기호(39)
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인
지역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기호25 토지상에 도로를 가로지르는 펜스가 설치되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 본건 토지상에 자생하는 입목은 토지가격에 포함하여 평가함
2. 목록1~15,20,22~24,31~42. 자연림상태임
3. 목록25,28~30. 현황 도로임. 공부상 2021.9.29. 지목 '도로'로 변경됨
4. 목록26,27. 현황 성토공사중으로 토지임야임
5. 목록32. 지상에 축대 및 임도 소재함
6. 목록1~14,23,32~42. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2021타경5173 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 98-9

용도: 임야

감정가: 24,057,659,300원

토지면적: 466,000.00㎡ (약 141,003평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 본건 토지상에 자생하는 입목은 토지가격에 포함하여 평가함

* 목록1~15, 20, 22~24, 31~42: 자연림 상태임

* 목록25, 28~30: 현황 도로임. 공부상 2021.9.29. 지목 '도로'로 변경됨

* 목록26, 27: 현황 성토 공사 중으로 토지 임야임

* 목록32: 지상에 축대 및 임도 소재함

* 목록1~14, 23, 32~42: 맹지임

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음3리마을회관" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 임야, 주거지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편임.

인접 도로 상태는 목록별로 다양하며, 본건 중 상당수(목록1~14, 23, 32~42)는 맹지 상태임. 일부 목록은 노폭 약 3~6m의 포장 또는 비포장 도로와 접하며, 일부는 현황 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을구 3번 근저당권(2008.07.10. 접수, 광적농업협동조합, 채권최고액 3,400,000,000원)으로 판단되며, 해당 권리 및 그 이후 접수된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 확인된 지상권(을6)은 말소 예정으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요함.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

본건은 전원주택, 임야, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 상업 또는 공업 기능보다는 자연환경과 전원생활에 초점을 맞춘 지역임. 주변에 별다른 상업 시설이나 편의 시설이 발달하지 않아 상업적 가치보다는 입지적 특성에 따른 잠재적 활용 가치를 고려해야 함.

5. 생활정보

본건 소재지는 "관음3리마을회관" 인근에 위치하며, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 및 산림 지역의 생활 환경을 갖추고 있음. 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적임.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 다수: 목록 1~14, 23, 32~42번지는 맹지로서, 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있음.

* 다양한 토지 이용 현황: 일부 토지는 현황 도로, 성토 공사 중, 자연림 상태 등으로 이용되고 있어, 향후 개발 시 현황과 공부상 지목 간의 차이 및 토지 이용 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 복잡한 권리 관계: 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 소유권 및 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있음.

* 지리적 접근성: 대중교통 이용이 불편하며, 일부 토지는 차량 접근이 제한될 수 있음.

* 용도지역의 다양성: 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 구체적인 개발 행위에 대한 제한 사항 확인이 필수적임.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보만으로는 특정 혐오 시설과의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 향후 개발 시 주변 환경 요인을 종합적으로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리에 위치한 대규모 임야 토지로, 광대한 면적은 잠재적 개발 가치를 시사함. 그러나 상당 부분이 맹지이고, 자연림 상태이며, 다양한 용도지역이 혼재되어 있어 개발에 상당한 제약과 복잡성이 따를 것으로 예상됨. 현황 도로로 이용 중인 필지, 성토 공사 중인 필지 등 다양한 토지 이용 현황 또한 고려해야 할 사항임. 채권자(광OOOOOOO)와 관련된 복잡한 권리 관계 및 중복 병합 사건이라는 점은 추가적인 권리 분석 및 명도 협상을 신중하게 진행해야 함을 시사함.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 466,000㎡에 달하는 넓은 면적은 향후 잠재적인 개발 사업(예: 전원주택 단지, 시설 부지 등)을 위한 충분한 부지를 제공할 수 있음.

* 다양한 용도지역: 일부 지역은 생산관리지역 등으로 지정되어 있어, 개발 가능성이 있는 구역을 선별하여 집중 투자할 여지가 있음.

* 자연환경: 주변의 수려한 자연환경은 특정 목적(예: 휴양 시설, 체험 공간 등)을 위한 개발 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어려움. 입찰가 결정 시에는 감정가(24,057,659,300원)를 참고하되, 맹지 여부, 개발 가능성, 용도지역 제한, 주변 개발 계획, 토지 복원 및 기반 시설 구축 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 시장 분석이 수반되어야 함. 특히 맹지 해소 방안 마련과 복잡한 권리 관계 해소 비용 등을 충분히 검토해야 함.

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