나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경108058 [1] 서울특별시 관악구 신림동 92-283 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경108058 [1] 서울특별시 관악구 신림동 92-283 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매2계 2024타경108058 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림로 222-8, 2층202호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 37,850,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경108058 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경108058 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 92-283, 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 23.83㎡ (약 7.21평)

토지 지분율: 2383.2000000000003

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.30㎡ (약 14.91평)

건물 지분율: 4930

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 김OO

특이사항: (기재된 내용 없음)

주의사항: (기재된 내용 없음)

1.2. 구분건물감정평가요항표 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "봉림중학교"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 신림선 "서원역"이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다.

1.2. 3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕을 갖춘 4층 건물 내 제2층 제202호입니다. 건물 사용승인일은 2005년 5월 2일입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

1.2. 4. 이용상태

본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부 구조에 대한 상세한 이용 내역은 첨부된 내부구조도를 참조해야 합니다.

1.2. 5. 설비내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 전자식 공동현관문 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 완경사지로, 현재 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7. 인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 약 5미터, 북측으로 약 4미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 사도(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 법적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

집합건축물대장상으로는 본건이 제2층 제202호로 등재되어 있으나, 현장 방문 시 문패에는 제402호로 표기되어 있습니다. 이는 건물이 경사지에 위치하여 실제 지하 부분이 도로에 접해 있기 때문에 발생하는 표기상의 차이로 보입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동의 중심부에 가까운 주택 밀집 지역에 위치해 있습니다. 인근에 봉림중학교가 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 지하철 신림선 서원역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 도심 접근성을 높여주며, 생활권 내에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 조OO입니다. 채권자는 김OO이며, 조OO에 대한 채무 불이행으로 인해 본 경매 절차가 개시되었습니다. 강제경매의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 일반적으로 경매 절차에서 소멸되므로 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 권리 서류를 상세히 검토해야 합니다. (낙찰 시 권리 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.)

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 신림동 지역은 다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 인근 봉림중학교와 함께, 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있어 지역 주민들의 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 적어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다. 서원역 역세권이라는 점은 꾸준한 유동 인구를 확보하는 데 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

서울 서남권의 주요 생활권인 신림동에 위치하여 다양한 편의시설 및 문화시설 접근성이 좋습니다. 본건이 소재한 지역은 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 학교 및 공원이 인접해 있어 가족 단위 거주에도 적합할 수 있습니다. 개별난방 및 승강기 설치로 생활의 편리성을 더하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이: 건축물대장과 실제 문패상의 호수 표기가 다른 점은 현장 확인 시 혼동을 야기할 수 있습니다. 이는 경사지 특성상 발생하는 것으로 보이나, 정확한 면적 및 구조 확인을 권장합니다.

2. 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제는 향후 건축 행위나 개발 시 일부 제약을 받을 수 있습니다. 특히 대공방어협조구역은 군사 목적으로 인한 건물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

3. 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 간접적인 영향 가능성이 있는 시설(예: 특정 업종의 소규모 공장이나 유흥 시설 등)이 있는지 여부는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하여 확인하는 것이 좋습니다.

4. 임대 관계 미상: 현재 임차인 존재 여부 및 임대차 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통망과 생활 편의성을 자랑합니다. 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 학교 및 상업 시설과의 접근성이 좋습니다. 공부상의 호수 표기 차이는 경사지 특성으로 이해 가능하나, 정확한 실사 확인이 필요합니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 임대 관계 미확인은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 지역 내에서의 꾸준한 수요가 예상되는 물건으로 평가됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 신림선 서원역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 향후 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

2. 안정적인 주거 수요: 주택 밀집 지역의 특성상 꾸준한 임대 수요와 실거주 수요가 기대됩니다.

3. 교육 환경: 인근 봉림중학교는 자녀가 있는 세대의 주거 만족도를 높여줄 수 있는 요인입니다.

4. 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 부동산의 종합적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 비교적 명확한 권리 관계: 강제경매 사건으로, 일반적인 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸하여 낙찰자가 부담해야 할 권리가 적을 가능성이 높습니다. (다만, 정밀한 권리 분석은 필수입니다.)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계