나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8107 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1047 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼양이동 소재 '삼양해수욕장' 북동측 근거리에 위치하며,
일대는 단독주택 및 소규모 점포가 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

부정형이며, 인접도로대비 등고 평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역
<제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법>.

제시목록 외의 물건

※후면 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 패널지붕 2층건물로서
외벽: 드라이비트 및 타일마감등.
창호: 샷시창등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비등.

부합물 및 종물

※후면 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8107 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1047

용도: 단독주택

토지면적: 553.00㎡ (약 167.3평)

건물면적: 127.58㎡ (약 38.6평)

감정가: 736,489,400원

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

기타: 제시외 건물 포함 (31.00㎡)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동에 위치하며, 삼양해수욕장에서 북동측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 지역입니다.

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통 사정이 양호합니다.

토지는 부정형이며, 인접 도로 대비 등고 평탄한 주거용 건부지입니다.

남서측 및 북서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 21일 접수된 제주은행 근저당(을13)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 채권자(제주은행, 강수정, 강영삼, 주식회사천마, 제주신용보증재단, 신용보증기금 등)가 신청한 근저당 및 가압류 권리가 말소될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 701,366,655원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-22

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없더라도 점유 및 명도에 관한 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주 시내 외곽 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

인근 '에코그린빌8차'(연립, 2016년식)는 2026년 5월 전용면적 약 85㎡ 기준으로 2억 7,500만원 ~ 2억 9,500만원에 거래되었습니다.

인근 '센트레빌'(다세대, 2018년식)은 2026년 3월 전용면적 약 63㎡ 기준으로 2억 1,000만원에 거래되었습니다.

*주의: 상기 거래 사례는 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 넓은 토지 면적(553㎡)이 특징이며, 감정가는 7억 3,648만 9,400원으로, 토지 가치가 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

주변 시세 분석 시, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점을 감안하여 토지 가치를 중심으로 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 삼양초등학교가 있으며, 제주시 동부 지역의 다양한 교육 시설 접근이 가능합니다.

* 편의시설: 삼양해수욕장 인근의 편의시설 및 소규모 상점 이용이 가능하며, 제주시 중심부 접근 시 대형마트, 병원 등 주요 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 시내외 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 환경: 삼양해수욕장과 근접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력을 가진 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(31㎡)의 정확한 현황 및 처리 방안 확인이 필요합니다. (단, 물건명세서에 매각에서 제외되는 특정 시설(견사, 비닐하우스 등)이 명시되어 있어 혼동에 유의해야 합니다.)

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 주변 시세(연립, 다세대 기준): 제공된 연립, 다세대 주택의 거래 사례와 비교했을 때 본건의 감정가가 높은 편입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 추가적인 시장 가치 평가 및 분석이 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합의견

본건은 제주 제주시 삼양일동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 삼양해수욕장 인근에 자리하여 입지 조건이 우수합니다. 넓은 토지 면적(553㎡)을 보유하고 있어 토지 가치에 기반한 높은 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 난관을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 사례와 비교 시 감정가가 높은 편이므로, 실질적인 가치 평가 및 신중한 투자 전략 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성 (단, 토지 이용 제한 사항 확인 필수)

* 해안가 인근의 쾌적한 주거 환경 및 삼양해수욕장 접근성

* 경매 물건의 특성을 활용한 시세 대비 저렴한 취득 기회 (단, 명도 리스크 등 제반 비용 고려 필요)

1.8. 예상입찰가

감정가: 736,489,400원

인수되는 보증금: 0원

주요 리스크: 대항력 있는 임차인, 토지 이용 제한, 주변 시세 대비 높은 감정가.

본 물건의 예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 원만한 명도 협상 가능성과 토지 이용 제한에 따른 개발 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

보수적인 접근을 기준으로, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

낙찰가 추천 범위: 600,000,000원 ~ 680,000,000원

*참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통한 상세한 권리 분석, 명도 가능성 타진, 주변 실거래가 및 토지 가치 재평가 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 대항력 있는 임차인과의 협상 및 법률 검토는 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.