나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8054 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 103동 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 “영어교육도시119센터” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등,
내벽,천정: 벽지, 타일 마감 등,
바닥: 강마루, 타일 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

연립주택(방3,거실,주방,욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 냉방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, '연립주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전2등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8054 (1)

* 물건종별: 연립주택

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 103동 1층 102호

* 토지면적: 167.66㎡ (약 50.7평)

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.7평)

* 감정가: 600,000,000원 (6억원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 준공년월: 2015년 08월

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 "삼정 G.edu" 단지 내, "영어교육도시119센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역에 속하며, 영어교육도시 생활권과 인접하여 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을7, 전세권설정 550,000,000원 (권리자: 이경원, 접수일자: 2022-08-09)입니다. 이 권리를 포함하여 이하 모든 권리(소유권 이전, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 대항력있는 임차인: 이경원 (보증금 550,000,000원, 전입일자 2022-07-27)이 존재합니다.

* 전입일자(2022-07-27)가 말소기준권리(2022-08-09)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되거나 인수될 보증금이 없다고 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 채권 총액: 550,000,000원 (채권자: 이경원)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대정읍 보성리는 영어교육도시와 인접하여 관련 인프라 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 하지만 대규모 상업 지구보다는 주거 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 연립주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개의 구조로 이용 중입니다.

* 편의시설: 인근에 학교, 영어교육도시 관련 편의시설 이용이 가능하며, 생활이 편리한 환경입니다.

* 설비: 건물에는 기본 급배수, 위생, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 보일러에 의한 난방 및 천정형 냉방 설비가 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: 영어교육도시, 119센터, 학교 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 임차인 이경원은 대항력이 있으나, 보증금 인수 여부가 명확히 확인되지 않아 잠재적 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 보증금 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역이며, 경관녹지, 완충녹지, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 용도지구 및 제한 사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가 정보를 고려했을 때, 본건의 감정가(6억원) 대비 실제 시장 가격이 현저히 낮을 가능성이 있습니다. 이는 매우 신중한 접근을 요구하는 부분입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 영어교육도시 인근에 위치한 연립주택으로, 지역 개발 잠재력을 갖춘 입지입니다.

* 넓은 토지 지분과 건물 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 토지 이용 제한 사항은 주요 고려 사항입니다.

* 특히, 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가(약 2.2억원대)와 본건의 감정가(6억원) 간의 큰 차이는 본 물건의 가치를 평가하는 데 있어 가장 중요한 요소이며, 추가적인 시장 조사와 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 제주 영어교육도시 인근 주거 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 규모: 상당한 규모의 토지 지분과 건물 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 잠재력: 영어교육도시의 지속적인 발전과 함께 주거 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 600,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지(삼정 G.edu)의 전용면적 약 18.1평(59.7㎡) 물건이 2026년 5월 220,000,000원, 2026년 7월 223,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물면적은 약 25.7평(84.87㎡)으로, 이를 기준으로 평당 단가(약 12,320,000원/평, 2.23억/18.1평)를 산출하면, 본건 면적에 적용 시 예상 시세는 약 316,500,000원 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크(0원으로 표기되었으나 확인 필요)와 복잡한 토지 이용 제한 사항을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 입찰하는 것이 필수적입니다.

* 가장 중요한 주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 550,000,000원이 실제 인수될 경우, 낙찰자는 상당한 금액을 추가로 부담해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 매우 중요하나, 이 정보가 잘못되었을 경우의 위험이 매우 큽니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 위에서 산출된 시장 가격과 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현재 시점에서 가장 안전하게 고려할 수 있는 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 사이로 권장됩니다. 이는 잠재적 리스크를 반영한 가격이며, 실제 낙찰가는 해당 물건의 권리관계 명확화 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.