나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8093 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 316-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '천지동주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 일단의 세장형 토지로서, 상업용 (숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 15미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역, 고도지구(20M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2013-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층~지상6층 건물로서, (사용승인일자 : 1992.05.25)
외벽 : 외벽 타일 등,
내벽 : 페인팅, 대리석, 벽지 마감, 실내 인테리어 등,
바닥 : 바닥타일, 카펫 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 천정형 냉난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 수변전설비, 비상발전설비, 기계식 주차설비, 히트펌프 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 1-1 지하수관정 및 3-1 기계실 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8093 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 8,808,233,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 소재지 및 면적

구주소: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 316-4

신주소: 제주특별자치도 서귀포시 중정로 16 (서귀동)

토지 면적: 780.50㎡ (약 236.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 3647.35㎡ (약 1103.37평)

건물 지분: 3647.35㎡

건물 제시외 면적: 32.10㎡ (약 9.71평) (매각 포함)

1.3. 건물 현황

용도: 숙박시설

사용승인일자: 1992년 5월 25일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층 ~ 지상 6층

외벽: 타일 등

내벽: 페인팅, 대리석, 벽지 마감, 실내 인테리어 등

바닥: 바닥타일, 카펫 등

창호: 샷시 창호

1.4. 토지 이용 계획

분류: 일반상업지역, 고도지구(20M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)

제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의 대상구역, 지하수자원특별관리구역

1.5. 주의사항 및 특수 물건 정보

일괄매각. 제시외 건물(기계실 32.10㎡) 및 지하수관정 매각 포함.

유동화 물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '천지동주민센터' 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

본건 토지는 북측으로 노폭 약 15미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 상업용(숙박시설) 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2022년 12월 15일 접수된 대구은행 근저당권 (을13).

상기 말소기준권리보다 선순위 권리 없으며, 경매 개시 결정된 임의경매 (을30)를 포함한 대부분의 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 총 채권액은 14,095,909,430원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 오시온

전입(사업)일자: 2017년 1월 2일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 호텔더그랑서귀포

전입(사업)일자: 2024년 10월 24일

보증금: 10,000,000원

차임: 5,000,000원

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 보증금

총 인수 보증금: 0원

(단, 위 '오시온' 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 추가 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

서귀포시의 중심 상업지역 내에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 지역 활성화에 기여하는 입지입니다.

4.2. 건물 용도 적합성

숙박시설로서 용도 적합성이 높으며, 서귀포시의 관광 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 인근 관광지와의 접근성 및 경쟁 숙박시설 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 천지동주민센터가 위치하며, 각종 근린생활시설, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량으로 단거리 이동 시 이마트, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 관광 및 문화시설

서귀포의 대표적인 관광지인 천지연폭포와 새연교가 인근에 위치하여 관광객 접근성이 뛰어납니다.

또한, 서귀포항 등 주요 관광 스팟과의 연계성도 좋습니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

유동화 물건, 공동 담보 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

'오시온' 임차인은 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1992년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건축물의 노후화 및 안전성, 설비 등의 유지보수 또는 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역이나 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 중심부에 위치한 숙박시설로서, 관광 수요를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

하지만, 유동화 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 30년 이상 경과된 건물 노후화, 그리고 여러 토지 이용 제한 등 잠재적인 리스크 요인을 면밀히 분석하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

특히, 대항력 있는 임차인 '오시온'의 실제 보증금 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

서귀포시의 중심 상업 지역에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 천지연폭포, 새연교 등 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 유치에 유리합니다.

8.2. 상업 시설 활용 가능성

현재 숙박시설로 이용 중이나, 건물 리모델링 또는 업종 변경을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8.3. 관광 중심지 프리미엄

제주도의 대표적인 관광 도시인 서귀포시의 중심부에 위치함으로써, 관광객 유치 및 지역 경제 활성화의 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 8,808,233,000원으로 높게 책정되어 있습니다.

인수되는 보증금은 '오시온' 임차인의 0원으로 합계되어 있으나, 실제 인수 금액 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물의 노후화, 복잡한 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 건물 리모델링 및 유지보수 예상 비용 산출

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용 및 예상 인수 금액

* 서귀포시 숙박시설 시장의 임대 수익률 및 공실률 분석

* 잠재적 가치 상승 요인 및 하락 요인에 대한 정밀 평가

일반적으로 이러한 복잡성을 가진 물건의 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본건은 추가적인 현장 조사와 권리관계 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.