나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8085 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 313-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 청수리 소재 ""새신오름"" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지1/건물1)으로서, 인근은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 과수원 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㅁ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였으며, 제시외건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 감정평가액을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

공부상 지목이 전이나, 현황 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건 토지 지상에 식재된 과수목은 일반 거래 관행을 감안하여 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 과수목 제외시 감정평가액을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 사진용지 참조)

? 본건 토지 지상에 소재하는 이동식컨테이너, 이동식저장조, 간이계사의 경우 구조, 견고성, 이동 및 해체의 용이성 등을 고려하여 감정평가 외 하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 건물배치도, 사진용지 등 참조)

? 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2)
경량철골구조 패널지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.09.20)
외벽 : 판넬노출 등 마감,
내벽 : 판넬노출 등 마감,
바닥 : 플라스틱격자매트깔기 등 마감임.

이용상태

창고시설(저온저장고) 등으로 이용 중임.

설비내역

해당사항 없음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(1-2)매각 포함, 제시외 건물(감정평가서 'ㄱ,ㄷ,ㄹ,ㅁ') 매각 제외
- 목록1. 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8085 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 313-1

용도: 창고시설 (건물감정평가요항표상 저온저장고 용도로 이용 중)

감정가: 1,458,840,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에이치에프엔사일유동화전문

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7722.00㎡ (약 2335.8평)

토지 지분: 7722㎡

건물 면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

건물 지분: 16.5㎡

건물 제시외 면적: 45.00㎡

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 필요

* 법정지상권 성립 여부 불분명

* 유동화 물건

* 토지 지상에 식재된 과수목은 토지가격에 포함하여 평가

1.4. 주요 주의사항

* 본건은 일괄매각 대상입니다.

* 제시외 건물 중 'ㄴ'은 매각에 포함되나, 'ㄱ,ㄷ,ㄹ,ㅁ'은 매각에서 제외됩니다.

* 목록1 (토지)에 대해 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재 및 법정지상권 성립 여부 불분명합니다.

* 이동식 컨테이너, 이동식 저장조, 간이계사는 감정평가 외 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 소재로, "새신오름" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 한적한 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 토지는 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용현황 및 계획

공부상 지목은 '전'이나 현황은 과수원으로 이용 중입니다. 토지이용계획으로는 계획관리지역에 해당하며, 다음의 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역 (일부제한구역)

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건과 관련된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2018년 9월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전(문순명, 문익창), 농협은행 근저당권(말소기준권리), 에이치에프엔사일유동화전문 임의경매(말소) 등이 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(문봉익), 농협은행 근저당권(말소기준권리), 다수의 가압류(말소) 및 에이치에프엔사일유동화전문 임의경매(말소) 등이 등재되어 있습니다.

* 총 채무액: 등기부상 채무 총액은 약 3,491,615,938원 수준으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

3.4. 법정지상권 검토

본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하고 있으며, 이에 따른 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 한경면의 농업 지역에 위치하여, 인근에 농경지, 임야, 주택 등이 분포하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 기능이나 배후 주거 수요보다는 농업 생산 활동 또는 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다. 대규모 상권이나 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농경지가 중심인 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 대중교통 이용도 편리하지 않을 수 있으므로, 차량 이용이 필수적인 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 매각의 필수 조건이며, 미발급 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다. 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 법정지상권: 매각 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각 제외되는 제시외 건물('ㄱ,ㄷ,ㄹ,ㅁ')의 처리 문제, 및 매각 포함되는 'ㄴ' 건물의 상태 확인이 필요합니다.

* 이동식 시설물: 감정평가 외 물건인 이동식 컨테이너, 저장조, 간이계사의 명도 과정에서 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다양한 환경 및 수자원 보전 지구, 가축사육 제한 구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 과수목 평가: 토지 가격에 포함 평가되었으므로, 토지 이용 계획 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 한경면의 토지 및 창고시설로, 농업 활동에 특화된 지역에 위치합니다. 감정가는 14.5억 원 수준이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 그러나 농지취득자격증명 발급, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 제시외 건물 처리, 이동식 시설물 명도 등 다수의 복합적인 이슈가 존재합니다. 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고 해결 방안을 마련해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 토지 가치: 제주도의 희소성과 관광 자원을 고려한 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 농업 및 창고 시설 활용: 농산물 생산, 저장, 유통 관련 사업과의 연계 가능성.

* 잠재적 저평가: 복잡한 권리관계 및 제약 사항으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 특정하기 어렵습니다. 감정가 1,458,840,000원 대비 채권 총액이 높게 형성되어 있으나, 농지취득자격증명 발급 문제, 법정지상권 불분명, 제시외 건물 처리 등 해결해야 할 여러 위험 요소가 존재합니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 잠재적 비용을 산정한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.