나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1330 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층/지상6층 건물내 6층 601호, 6층 605호로서, <사용승인일: 2017.01.13> 외벽: 드라이비트마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정평의 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

공부(건축물현황도)상 호수와 현장표시(출입문 표시)상 호수가 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1330 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1 6층601호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 일주동로 3171)

용도: 아파트

감정가: 1억 2,200만 원

토지 면적: 41.38㎡ (약 12.52평)

건물 면적 (전용면적): 39.81㎡ (약 12.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크 지붕, 지하 1층/지상 6층 건물 내 6층 601호

사용승인일: 2017년 1월 13일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: SEARCH_RESULT]

도로 상태:

남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리:

2017년 2월 27일 접수된 동홍새마을금고의 근저당권 (을2) 입니다.

소멸 대상 권리:

매각으로 인해 위 말소기준 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 여기에는 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 포함됩니다.

인수 대상 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 특수 권리 가능성은 있으나 관련 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인 김 : 전입일자 2022-06-20, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 임차인 김 : 전입일자 2023-02-21, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항:

상기 임차인들의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 점유 및 사용 관계는 별도 확인이 필요합니다. 대항력은 없으나, 낙찰자가 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 제주시 구좌읍 세화리는 제주 동부 지역의 주요 거주지 중 하나로, 자연 경관이 뛰어나며 최근 몇 년간 관광객 및 귀농·귀촌 인구가 증가하며 생활 편의 시설이 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다. [cite: SEARCH_RESULT]

주변 시설:

본건 인근에는 세화중학교가 있으며, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT]

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능을 중심으로 개발이 이루어지고 있습니다. 대로 1류 도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 조사:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 이는 공개된 정보 및 일반적인 조사 결과에 기반하며, 심층적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.) [cite: SEARCH_RESULT]

5. 생활정보

교육 환경:

본건 인근에 세화중학교가 위치하여 자녀 교육에 접근성이 용이합니다. [cite: SEARCH_RESULT]

교통:

차량으로 제주시 중심부 및 공항으로의 이동이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 지역 내 이동이 편리합니다.

편의시설:

근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 생활 용품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

호수 표기 불일치:

본건은 건축물 현황도상 605호이나, 출입문 표기는 601호로 되어 있는 호수 표기 불일치 문제가 있습니다. 매각 대상은 출입문 표시상 601호(건축물 현황도상 605호)로 명시되어 있습니다. 이는 실제 거주 현황과 건축물대장 현황도가 일치하지 않는 경우로, 향후 건축물대장 정정 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 번거로움과 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

임대 관계 미상:

현황 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

기타:

공동담보 물건으로, 추가적인 담보권 실행 가능성도 배제할 수는 없으나, 경매 절차상 현황에 따른 권리 분석은 완료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 동부 지역의 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 건축물대장상 호수와 실제 현장 표기가 다른 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 및 행정 처리 과정에서 주의가 요구되는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석과 현장 확인을 통해 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부 지역의 거주지로서의 가치.

* 비교적 신축(2017년 준공)에 가까운 아파트라는 점.

* 경매 감정가 대비 향후 시세 상승 가능성 (지역 개발 및 관광 수요 고려).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1억 2,200만 원을 기준으로, 명확한 권리 인수액이 없는 점, 그리고 호수 표기 불일치 등 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시장 동향을 종합적으로 분석해야 정확한 산출이 가능합니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 아파트가 2억 원대 초반에 거래된 사례가 확인됩니다. [cite: SEARCH_RESULT] 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가는 현장 방문 및 추가 시세 조사를 거쳐 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.