나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1314 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,3~5)는 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ‘제주도농아복지관’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

알련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 상업용 건부지임.
알련번호(3): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 잡종지임.
알련번호(4): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 주거나지임.
알련번호(5): 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형지로 잡종지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남측 및 서측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.
일련번호(3): 북측으로 지적상 도로에 접하나 현황 폐도상태이며, 인접지를 통하여 진입가능함.
일련번호(4): 남측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.
일련번호(5): 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
일련번호(3) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
일련번호(4) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
일련번호(5) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

(ㅂ) 이동식 컨테이너(3.0 × 9.0) 1식
(ㅅ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
(ㅇ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
(ㅈ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
※ 이동이 용이하고 토지에 정착하는 구조물로 보기 어려워 감정평가에서 제외하였음.
(후면 '지적개황도' 및 '사진용지' 참조.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서, (사용승인일자: 2003.10.20.)
외벽: 페인팅마감 등,
창호: PVC창호 등임.

이용상태

일련번호(2): 식품제조공장, 직원식당, 직원기숙사임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 1.3㎡
(ㄴ) 판넬조 기존슬래브지붕 다용도실 약 6.2㎡ - 일련번호(2) 2층 소재
(ㄷ) 샷시조 기존슬래브지붕 다용도실 약 10.6㎡ - 일련번호(2) 3층 소재
(ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 273.4㎡
(ㅁ) 파이프조 및 판넬조 차광막지붕 및 판넬지붕 단층 창고 약 221.8㎡

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(6)은 본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ‘제주도농아복지관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호(6) 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 내 2층 202호건으로서,
(사용승인일자: 2024.03.04.)
외벽: 스타코마감, 타일마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(6): 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①~③: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 일단의 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①,③ :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>
일련번호② :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1,2-2,2-3. 매각 포함.
제시외 건물(감정평가서상) ㄹ,ㅁ 매각 제외.
이동식 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1314 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-3

용도: 공장

감정가: 1,940,581,400원

토지면적: 1759.00㎡ (약 532.0평)

토지지분: 1759㎡ (약 532.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 353.31㎡ (약 106.8평)

건물지분: 353.31㎡ (약 106.8평)

건물 제시외면적: 18.10㎡ (약 5.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 늘푸른신용협동조합 (경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상) ㄱ,ㄴ,ㄷ은 매각 포함. 제시외 건물 ㄹ,ㅁ 및 이동식 컨테이너는 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 ‘제주도농아복지관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지(일련번호 1)는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지(일련번호 3)는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 잡종지로 이용 중입니다.

토지(일련번호 4)는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 주거나지로 이용 중입니다.

토지(일련번호 5)는 인접 토지 대비 등고 평탄한 부정형지로 잡종지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지(일련번호 1)는 남측 및 서측으로 폭 약 5미터의 아스콘 포장 도로에 접합니다.

토지(일련번호 3)는 북측으로 지적상 도로에 접하나 현황 폐도 상태이며, 인접지를 통해 진입 가능합니다.

토지(일련번호 4)는 남측으로 폭 약 5미터의 아스콘 포장 도로에 접합니다.

토지(일련번호 5)는 지적상 맹지이나 인접지를 통해 진입 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 3, 4, 5 토지 모두 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역에 해당합니다.

일련번호 1, 3, 4, 5 토지 중 일부(일련번호 1,3)는 공장설립제한지역<수도법>에 해당되어 공장 설립에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 등기부등본 및 관련 서류상 확인되는 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2008-10-27

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-05

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 농업회사법인헤이팜주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

상기 임차인들은 모두 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 주식회사제주엔피엘대부자산관리의 근저당권(을27)으로 추정됩니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

건물 등기부 또한 유사한 권리 관계를 보이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

총 채권액은 토지 및 건물 등기부채권 총액 합계 약 25억 2,376만원에 달합니다.

3.3. 특수 물건 정보

* 공동담보: 본 건은 여러 부동산에 설정된 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인: 위 3.1. 임차인 현황 참조.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 제주 제주시 외도일동은 과거부터 현재까지 농업, 임업, 어업 등 1차 산업과 함께 소규모 공장 및 근린 생활 시설, 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

제주국제공항에서 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 물류 이동에는 유리한 측면이 있으나, '자연녹지지역' 및 '공장설립제한지역'으로 지정되어 있어 대규모 공장 신축이나 증축에는 제한이 따릅니다.

주변에 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 것으로 보아 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 해당 지역 특성상 축산 폐수나 농약 살포 등으로 인한 악취나 환경 오염에 대한 잠재적 가능성은 존재합니다. 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 주변 환경을 고려하여 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 제주도농아복지관이 위치하고 있으며, 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 외도동 지역 내에서 이용 가능합니다.

대중교통 이용은 인근 노선을 통해 가능하나, 도심 지역만큼 다양하지는 않을 수 있습니다.

차량 이용 시에는 지방도를 통해 제주 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이합니다.

교육 시설, 대형 병원 등 주요 생활 편의 시설은 차량으로 이동하여 제주시 중심 시가지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 이들의 법적 지위와 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 점유 관계 등으로 인한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: '자연녹지지역', '자연취락지구', '가축사육제한구역', '장애물제한표면구역' 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 특히 '공장설립제한지역'으로 지정된 필지가 있어, 향후 공장으로서의 용도 변경이나 신규 사업 추진 시 상당한 제약이 예상됩니다.

* 제시외 건물 및 컨테이너: 매각 포함/제외 대상이 명확히 구분되어 있으나, 현장 확인 시 누락되거나 잘못 신고된 부분이 없는지 철저히 검토해야 합니다. 제외 대상인 제시외 건물이나 컨테이너가 점유 상태로 남아있을 경우 명도 대상이 될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 물건명세서에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 외도일동에 위치한 공장 용지의 경매 물건으로, 상당한 규모의 감정가를 가지고 있습니다.

입지 면에서는 차량 접근성이 양호하고 주변 환경이 혼재된 지역이나, '자연녹지지역' 및 '공장설립제한지역'이라는 토지 이용상의 제약이 큽니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 비교적 깨끗한 권리 인수가 예상되나, 보증금 없는 대항력 있는 임차인들의 존재가 주요 변수입니다. 이들의 명도 가능성 및 향후 처리 방안에 대한 철저한 준비가 요구됩니다.

부동산 자체의 가치는 감정가대로 평가되나, 각종 개발 및 증축 제한으로 인해 향후 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 특수성: 관광 및 생활 인프라 개선으로 인한 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 협상이나 복잡한 절차가 필요 없습니다.

* 비교적 깨끗한 권리 인수: 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다. (단, 임차인 문제는 별도 고려)

* 현 상태 활용 가능성: 현재 공장으로 이용 중이며, 제시외 일부 건물 및 시설이 매각에 포함되어 있어 즉시 활용이 가능한 부분이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,940,581,400원입니다.

권리 관계상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인들의 명도 비용 및 시간, 토지 이용 제한으로 인한 활용 가치 하락 가능성, 제시외 건물 및 컨테이너 관련 변수 등을 고려해야 합니다.

따라서, 상기 위험 요소를 감안하고 주변 유사 부동산의 시세 및 경매 동향을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필수적이며, 이는 투자자의 위험 선호도 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

본 보고서에서는 제시된 정보를 기반으로 일반적인 투자 고려 사항을 제시하며, 예상 입찰가는 별도의 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.