나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50447 [1] 전라남도 해남군 황산면 옥동리 531-6 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

일련번호(1),(4),(5),(12) : 본건은 전라남도 해남군 황산면 옥동리 소재 '옥동제'
남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 중·소규모
공장 등이 소재하는 순수 농경지대임.

일련번호(2),(3) : 본건은 전라남도 해남군 황산면 부곡리 소재 '소정마을' 내에
위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 국도주변
농경지대임.

일련번호(6) : 본건은 전라남도 해남군 마산면 산막리 소재 '산막마을' 내에 위치하며,
주위는 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대임.

일련번호(7) : 본건은 전라남도 해남군 마산면 산막리 소재 '산막마을' 동측 인근에
위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

일련번호(8) : 본건은 전라남도 해남군 마산면 외호리 소재 '외호제' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 등이 소재하는 순수 농경지대임.

일련번호(9) : 본건은 전라남도 해남군 황산면 연당리 소재 '흑암제' 남서측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 등이 소재하는 순수 농경지대임.

일련번호(10),(15) : 본건은 전라남도 해남군 황산면 원호리 소재 '학동마을' 서측
원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 태양광발전소부지 등이
소재하는 순수 농경지대임.

토지의 상황

일련번호(1),(5) : 사다리형 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

일련번호(2),(3): 부정형 평지로서 전으로 이용중임.

일련번호(4) : 세장형 평지로서 답으로 이용중임.

일려번호(6) : 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

일련번호(7) : 부정형 평지로서 답으로 이용중임.

일련버호(8) : 사다리형 평지로서 답 및 묘지로 이용중임.

일련번호(9) : 부정형 완경사지로서 답으로 이용중임.

일련번호(10),(15) : 사다리형 평지로서 창고부지로 이용중임.

일련번호(12) : 사다리형 평지로서 답으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

일련번호(11)-기호(가) : 목조 기와지붕 단층 건물로서
외벽 : 목재치장, 회벽마감 등,
주택으로 이용중임.

일련번호(13)-기호(나) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 무벽체 및 판넬마감 등,
바닥 : 하드너 마감 등,
제조업소로 이용중임.

일련번호(14)-기호(다) : 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 우레탄 위 갈바늄마감 등,
바닥 : 콘크리트 마감 등,
저온저장고로 이용중임.

일련번호(14)-기호(라) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
바닥 : 장판 및 타일 등,
사무실로 이용중임.

일련번호(16)-기호(마) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
벽체 : 판넬마감 등,
바닥 : 하드너 마감 등,
창고시설로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 농수산물 냉장저장 및 절임을 위한 설비 및 부대시설 등으로서
기준시점 현재 운휴상태임.

공작물의 현상

─

기타참고사항

1) 본건 일련번호(12)-기호(나)는 제시외 건물(ㄹ),(ㅂ)과 한동의 건물로 이용중
으로 경매진행시 참고하시기 바람

2) 본건 건물 기호(마)는 귀 제시목록 및 공부상 1층이나, 현황 일부 중2층으로
사용중이니 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 기계기구 기호(6 일부, 9 일부, 10 일부, 12)는 현재 “소재불명”이니
경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각, 공장및광업재단저당법제6조 기계기구 포함, 제시외 건물(13-1~13-4,14-1~14-2,16-1~16-5) 및 목록10. 지상 소재 관정, 목록 16. 소재 저온저장고 매각 포함
2.목록4, 12 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
3.목록1. 지상 소재 컨테이너, 목록12. 비닐하우스, 목록15. 지상 소재 제시외 건물(감정평가서㉠-1~㉣-1) 각 매각 제외
4.목록15. 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액이며, 현황조사 당시 본건 지상에 건물 기초 공사 중인 부분 있음
5.목록4. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘묵답’이고, 목록13. 건물은 제시외 건물(13-1, 13-3)과 한동의 건물로 이용중이고, 목록16. 공부상 단층 건물이나 현황 일부 중2층임
6.감정평가당시 기계기구 일부[6(절임통11식), 9(건조대1식), 10(건조대1식), 12(곡물건조기)] 소재불명이며, 기계기구(1~11)는 노후화되고 일부 부속품이 교체되었을 가능성 있음
7.운휴중인 공장으로 기계기구의 정상 가동여부는 확인이 필요
8.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 해남지원 2025타경50447 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지는 전라남도 해남군 황산면 옥동리 531-6번지이며, 주요 용도는 창고시설입니다. 감정평가서상으로는 주택, 제조업소, 저온저장고, 사무실 등으로도 이용되고 있습니다.

1.3. 토지 및 건물 면적

토지 면적은 총 10365.10㎡ (약 3135.1평)입니다.

건물 면적은 823.39㎡ (약 249.1평)이며, 제시외 건물 면적은 832.00㎡ (약 251.7평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 감정가

본 건의 총 감정가는 907,482,680원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 해남군 황산면 옥동리 소재 '옥동제' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 중·소규모 공장 등이 소재하는 농경지대입니다. 또한, 검색 결과에 따르면 옥동리 인근에는 옥매광산 등 과거 산업 활동의 흔적이 있으며, 현재 옥동 일반산업단지 조성이 추진되고 있어 향후 산업 시설 입지에 대한 기대감이 있습니다. 해안가와 인접하여 옥동 선착장 등도 위치하고 있습니다.

2.2. 접근성

본건의 정확한 도로 접근성에 대한 상세 정보는 제한적이나, 황산면 소재지 및 주요 도로와의 연계성이 있을 것으로 예상됩니다. 해안가와 인접한 입지를 가지고 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 농경지가 주를 이루고 있으며, 중소규모 공장들이 혼재되어 있습니다. 옥동 선착장 인근에는 기본적인 편의시설(간이 화장실, 소규모 매점)이 있으며, 황산면 중심지로 이동 시 편의점 및 주유소 이용이 가능합니다. 옥동 일반산업단지 조성 사업이 계획되어 있어 향후 관련 산업 시설의 유치가 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 을3 근저당권(2020-10-29, 해남군수산업협동조합, 412,000,000원)이 말소기준권리이며, 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매)는 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 본 매각으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,851,815,679원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 총 4명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 나린영어조법인 (대표채순욱): 2023-12-18 전입/사업, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 동양테크유한회사 (대표김상수): 2023-03-15 전입/사업, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박정우: 2020-03-23 전입/사업, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 백형진: 2018-02-06 전입/사업, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

인수 대상 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 백형진 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원이며, 박정우 임차인은 대항력이 있고 보증금이 5천만원이므로, 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 특수 권리 분석

특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건은 중복병합사건이며 농지취득자격증명이 필요한 부분이 있습니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성이 있으며, 물건명세서상으로는 목록 15. 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 해남군 황산면 옥동리는 과거 옥공예 및 광업으로 산업 활동이 있었던 지역이며, 현재는 농경지가 넓게 분포하고 있습니다. 최근 옥동 일반산업단지 조성 계획이 발표되어 향후 지역 산업 구조 변화가 예상되는 곳입니다. 해안가와 인접하여 어업 활동도 이루어지고 있습니다.

4.2. 물건 용도 적합성

본건의 주요 용도는 창고시설이나, 감정평가서상 제조업소, 저온저장고, 사무실 등으로 활용되고 있어 다양한 산업 용도로 사용이 가능합니다. 이는 향후 조성될 옥동 일반산업단지의 유치 업종(식료품 제조업, 수산물 가공 및 저장처리업, 창고 및 운송서비스업 등)과도 부합하는 측면이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

본건 인근 옥동 선착장 부근에 간이 화장실과 소규모 매점이 있습니다. 주요 편의시설(편의점, 병원, 관공서 등)은 황산면 소재지로 약 10~15분 이상 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 편의성

주변 농경지와 공장 밀집 지역에 위치하며, 차량을 이용한 접근이 용이할 것으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 4, 12번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '묵답'으로, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있습니다.

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 관련 내용을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 제시외 건물 및 공작물: 일부 제시외 건물(컨테이너, 비닐하우스 등)은 매각 제외되며, 일부 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 목록 10. 지상 관정, 목록 16. 소재 저온저장고도 매각 포함됩니다.

* 공사 중인 부분: 현황조사 당시 본건 지상에 건물 기초 공사 중인 부분이 있습니다.

* 현황과 공부상 불일치: 목록 4. 지목(답)/현황(묵답), 목록 13. 건물(한동 이용/제시외 건물 포함), 목록 16. 건물(단층/중2층) 등 공부와 현황이 상이한 부분이 있어 주의가 필요합니다.

* 기계기구: 감정평가 당시 일부 기계기구가 소재 불명이며, 전반적으로 노후화되었고 일부 부속품 교체 가능성이 있습니다. 현재 운휴 중인 공장으로 기계기구의 정상 가동 여부 확인이 필요합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 별도의 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 백형진(보증금 0원) 및 박정우(보증금 50,000,000원)는 대항력이 있어 인수 여부 및 관련 채권/채무 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 백형진 임차인의 경우 보증금이 0원이므로, 그 권리 내용과 실질적 관계를 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 분묘기지권이 존재할 수 있으며, 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 법정지상권: 물건명세서상 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 건은 전라남도 해남군 황산면 옥동리에 위치한 창고시설로서, 넓은 토지와 함께 다양한 용도로 활용 가능한 건축물이 소재하고 있습니다. 지역의 농경지 및 기존 공장 지대 특성과 더불어, 인근 산업단지 개발 계획 등 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 분묘기지권, 법정지상권 불확실성, 공부와 현황의 차이, 기계기구의 상태 등 다수의 권리적, 물건적 리스크를 안고 있어 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

7.2. 인수/소멸 권리 요약

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박정우, 백형진)의 경우, 그 보증금 및 권리 관계에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부분이 있는지 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 산업단지 개발 예정 지역 내 위치: 향후 지역 경제 활성화 및 산업 인프라 확충 시 수혜 기대.

* 다양한 용도로 활용 가능한 건축물: 창고, 제조업소, 저온저장고 등 다목적 활용 가능.

* 넓은 토지 면적: 추가적인 시설 확충 또는 개발 가능성 보유.

8.2. 개선 가능성

* 기계기구 점검 및 정비, 공장 운영 재개.

* 경계 측량을 통한 토지 경계 명확화.

* 임차인과의 협의를 통한 명도 진행.

* 공부상 내용과 현황의 차이점 보완.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(907,482,680원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 인수 가능성, 분묘기지권, 법정지상권 불확실성, 기계기구 상태, 경계 불명확, 공사 중인 부분 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임차인 관련 리스크 해소 및 건물, 기계기구의 실질적 가치 평가, 추가적인 법률적 검토 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금이 없어 이를 입찰가 산정에서 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.