나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경86 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 108동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥향원중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 연립주택, 단독주택, 전 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬라브지붕 지상4층 건물 중,
제108동 제4층 제403호로서,
외벽 : 몰탈위페인트마감 등
창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

장흥지원 2025타경86 (1)

소재지

전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 108동 4층403호

물건종별

연립주택

감정평가액

98,000,000원

토지 면적

70. 25㎡ (약 21.25평)

건물 면적

78. 47㎡ (약 23.74평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

김OO

건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬라브지붕 지상4층 건물 중 제108동 제4층 제403호로서, 외벽은 몰탈위페인트 마감 등, 창호는 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 연립주택으로 이용 중이며, 상하수도 및 도시가스 난방 설비를 갖추었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥향원중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 연립주택, 단독주택, 전 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2021년 5월 4일자 김혜연 명의의 전세권 설정 등기입니다. 이 등기는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 김혜연 씨가 존재하며, 전입일자(2021년 4월 28일)와 확정일자(2021년 5월 21일)를 바탕으로 대항력이 있습니다.

선순위 전세권: 김혜연 씨의 전세권(80,000,000원)은 말소기준권리이므로 경매를 통해 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원입니다. 이는 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액이 없음을 의미합니다. 즉, 경매로 인해 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 별도로 부담하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치한 연립주택으로, 주변에 주거 단지가 형성되어 있습니다. 상업 시설에 대한 직접적인 정보는 제한적이나, 기본적인 생활 편의를 위한 시설들은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 '장흥향원중학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 차량을 이용한 지역 내 이동이 용이하며, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라(상하수도, 도시가스 난방 등)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액(98,000,000원)과 최근 주변 유사 부동산 매매가(약 5,000만원 수준) 간의 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성 또는 감정평가 시점과 현재 시장 가치 간의 괴리를 시사합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 동시에 채권자로서 경매를 신청하였고 전세권이 말소기준권리이므로 보증금 회수는 경매 절차를 통해 이루어질 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 권리관계의 복잡성으로 인한 절차상의 변수나 임차인과의 원만한 명도 진행에 주의가 필요합니다. 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 장흥군 장흥읍 내 주거지에 위치한 연립주택으로, 학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 말소기준권리자이므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정가 대비 실거래가 수준이 현저히 낮다는 점은 투자 시 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인근 지역의 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 98,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 인근 유사 면적의 연립주택이 약 5,000만원 내외로 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적(78.47㎡, 약 23.74평)을 고려하여 환산 시, 시장가치는 약 6,600만원에서 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제시합니다. 이 금액은 시장가치 범위 내에서 소폭의 상승 여력을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.