나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32686 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 384 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 ""본촌마을"" 내에 위치하며, 주위는
단독주택, 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 현황 남서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외,
빛가람동 3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레트지붕 단층 단독주택으로서,
외벽 ; 흙바름, 시멘몰탈 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 목제창 및 새시창임.
부속건물 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 축사로서
내외벽 ; 시멘몰탈 및 블럭노출쌓기 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 부속건물인 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

부속건물인 축사는 현황 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 부속건물인 축사는 현황상 창고 및 퇴비사 등으로 이용중임
- 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장(갑) 및 등기사항전부증명서 (나주시 금천면 촌곡리 384, 438-1)에 등재되어 있으나 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32686 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금천농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 384 (신주소: 전라남도 나주시 촌곡본촌길 34-2)

용도: 단독주택

토지면적: 347.00㎡ (약 105평)

건물면적: 72.80㎡ (약 22평)

건물 구조: 목조 스레트지붕 단층 단독주택 (주택 외 시멘트블록조 축사 29.8㎡ 포함)

건축 연도: 1930년

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 69,683,000원

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각 조건: 본건 토지 상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서 상에 등재되어 있으나 소재불명임.

주의사항:

* 일괄매각

* 부속건물인 축사는 현황상 창고 및 퇴비사 등으로 이용 중임.

* 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장(갑) 및 등기사항전부증명서 (나주시 금천면 촌곡리 384, 438-1)에 등재되어 있으나 소재불명임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 "본촌마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 도로상태

지적상 동측으로 도로에 접하고 있으나, 현황 남서측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동 3,000m), 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (요약)

말소기준권리: 토지 등기부상 갑3 (가압류, 금천농업협동조합, 1998-10-01)

주요 권리 내역:

* 최초 소유권 이전: 1988-03-16 (윤후열)

* 저당권 설정: 1993-04-02 (윤후열, 말소)

* 가압류: 1998-10-01 (금천농업협동조합, 말소)

* 소유권 이전 (상속): 2025-01-17 (노순자 외 3명)

* 압류: 2025-03-04 (광주지방검찰청, 북광주세무서장, 말소)

* 강제경매 개시 결정: 2025-04-30 (금천농업협동조합, 말소)

등기부 채권 총액 (토지): 14,433,812원

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.3. 권리분석 요약

본건은 강제경매 사건으로, 등기부 상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인이 존재하더라도 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 등기부 상 별도로 명시된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건이 소재한 나주시 금천면 촌곡리 지역의 단독주택 시세는 3.3㎡당 약 30만원에서 50만원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가는 3.3㎡당 약 20만원으로, 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 유사 면적의 단독주택은 1억 2천만원에서 1억 8천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

별도의 대규모 개발 계획은 확인되지 않으나, 농촌 마을로서 지역 자체적인 정주 환경 개선 사업 등이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마을 내 소규모 마트, 마을회관 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

마을 인근에 초등학교가 소재하며, 중고등학교 및 기타 교육시설은 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 기타

나주시청 등 주요 관공서 및 상업시설은 차량으로 약 15~20분 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 리스크

* 본건 토지상에 시멘트벽돌조 주택(69.4㎡) 및 시멘트블럭조 창고(62.8㎡)가 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서에 등재되어 있으나 현장 확인 결과 소재불명인 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 향후 건축물 현황 파악 및 활용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 주택의 건축 연도가 1930년으로 매우 오래되어 노후화로 인한 수리 및 보수 비용이 다수 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 명확한 인수 권리는 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건 토지는 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 단, 주택 노후화 및 소재불명 건축물 관련 리스크, 임대 관계 미상 등의 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 일괄매각으로 토지 활용 가치 보유

* 근교 농촌 지역의 한적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

감정가: 69,683,000원

주변 시세: 1억 2천만원 ~ 1억 8천만원 (유사 면적 단독주택 기준)

감정가는 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

9.2. 시세 반영 예상가

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 최소 80% 수준의 입찰가부터 고려해볼 수 있습니다.

인수할 권리나 보증금이 없는 점을 감안하면, 시세의 70~80% 수준인 약 8,400만원 ~ 10,900만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.3. 최종 제안가

리스크 요인(노후 주택, 소재불명 건축물)을 감안하여, 보수적으로 접근 시 8,000만원 ~ 9,500만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 후에 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.