나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30259 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 소재 ""부안중학교"" 동측 인근에 위치하는 ""부안오투그란데
2차하이스트 제근린생활시설동 제1층 제111호""로서 주위환경은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통조건은 무난시됨.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 단층 중 제1층 제111호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리 등

이용상태

기호(1-가)는 인접호와 구분없이 일단의 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트(상가)용지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로를 통하여 접근함

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-30)(접합), 소로
2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-10)(접합), 가축사육제한
구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 본건 기호(1-가)는 인접호(112호)와 일단의 튼상가(호별 사이벽이 제거됨)로 이용중임.

물건 비고

1.본건 제111호는 인접호(제112호)와 일단의 튼상가(호별 사이벽이 제거됨)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30259 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 111호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 359,000,000원

면적:

* 토지: 19.72㎡ (약 5.96평)

* 건물: 47.67㎡ (약 14.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 소재 '부안중학교' 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 조건은 무난합니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로(폭 25m~30m), 소로(폭 8m~10m, 폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 25일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액: 약 501,600,000원입니다. (근저당 2건, 압류 1건)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않으나, '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 없습니다.

임차인 현황:

* 조경재 (임차인): 보증금 5,000,000원, 차임 1,300,000원. 2024년 12월 16일 전입(사업자 등록일). 대항력은 없습니다.

인수되는 권리: 본 경매물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

건물 용도: 본건은 제1종근린생활시설로 분류됩니다.

주변 환경: 주변에는 주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

이용상태: 현재 본건 111호는 인접한 112호와 구분 없이 벽을 제거하여 하나의 큰 상가로 이용 중입니다. 이는 상가 운영에 있어 유연성을 제공할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 부안중학교, 부안초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설: 부안군청, 부안우체국 등이 근거리에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 부안종합시장, 다수의 식당, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물리적 결합: 본건 111호는 인접한 112호와 벽이 제거된 상태로 이용 중입니다. 이는 추후 원상복구 또는 분할 이용 시 추가적인 공사 비용이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지이용계획: 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 문화재청의 심의 등 추가적인 절차 및 제한이 발생할 수 있습니다.

임차인: 비록 대항력은 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 절차에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부안군 중심 시가지에 위치한 근린상가로, 인접 호실과의 통합 이용으로 넓은 공간 활용이 가능하다는 장점이 있습니다. 학교 등 기본적인 생활 인프라가 구축된 지역에 자리하고 있습니다. 다만, 역사문화환경보존지역이라는 개발 제한 사항과 벽이 제거된 상태로 이용 중인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 임차인의 대항력 부재는 명도 진행에 긍정적이나, 실제 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 면적 (47.67㎡)을 단일 상가로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 군 소재지 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 안정적입니다.

* 주변에 관공서, 시장, 학교 등이 밀집해 있어 유동 인구 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 권리 분석, 임차인 현황, 주변 시세, 물건의 개별적 특성(인접 호실과의 통합 이용 등) 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 벽이 제거된 상태로 이용 중인 점과 토지이용계획상 제한사항 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이에 대한 정확한 산출은 추가적인 현장 조사와 상세한 시장 조사가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.