나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경238 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 530-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리에 소재하는 ""변산서중학교"" 북서측 인근에
위치하며, 주위환경은 숙박시설과 근린생활시설, 해수욕장, 농경지 등이 혼재하는 지역
입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도 30번과 버스승강장 등이 위치하고 있어
제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 조사일 현재 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-07-10)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층으로서,
3-나, 4-다)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층으로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 내장재 등 마감,
창 호 : 페어유리 칼라샷시 창호입니다.

이용상태

가~다)는 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 대상건물 기호 나, 다)는 각각 동측 일부를 나누어 다락방으로 사용중입니다.

물건 비고

1.일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경238 (1)

* 물건종별: 다가구주택

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 530-8

* 토지면적: 633.00㎡ (약 191.48평)

* 건물 연면적: 116.23㎡ (약 35.15평, 총괄표제부 기준)

* 주요 용도: 단독주택 (다가구주택)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2024.05.07 (총괄표제부 기준)

* 감정가: 893,071,600원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각방법: 토지/건물 일괄매각

* 주차대수: 2대

1.1. 1. 건물 상세 정보 (JSON 분석 기반)

* 건물(2) (주1): 철근콘크리트구조 단층, (철근)콘크리트 지붕, 다가구주택 용도. 연면적 49.03㎡, 사용승인일 2023.12.18.

* 건물(3) (주2): 철근콘크리트구조 단층, (철근)콘크리트 지붕, 다가구주택 용도. 연면적 33.6㎡, 사용승인일 2024.05.07. 동측 일부를 다락방으로 사용 중.

* 건물(4) (주3): 철근콘크리트구조 단층, (철근)콘크리트 지붕, 다가구주택 용도. 연면적 33.6㎡, 사용승인일 2024.05.07. 동측 일부를 다락방으로 사용 중.

1.2. 입지조건

* 위치: 전북 부안군 변산면 운산리에 소재하며, "변산서중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 숙박시설, 근린생활시설, 해수욕장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 국도 30호선 및 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지형상: 부정형 토지로서 현재 건부지로 이용 중입니다.

* 접근도로: 남서측으로 개설된 도로를 통해 진입 가능합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: '을25' 근저당 (2023.09.14.)이며, 본 경매로 인해 해당 근저당 및 그 이전의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 공유자 이전 기록이 있습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존(2024.01.17.) 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

* 채권 총액 (등기부 기재 기준): 약 778,994,202원 입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 '을28' 지상권 설정 (2024.07.02.)이 있으나, '말소' 처리되어 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'로 명시되어 있으나, 등기부상 '말소' 처리된 점을 미루어 볼 때 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (※ 최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원 입니다.

* 별도의 임차인 현황 정보가 제공되지 않아, 현재 임대차 관계는 미상입니다. (※ 현장 조사 및 점유자 확인 필수)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 변산면 운산리에 위치하며, 주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성될 수 있습니다.

* 해수욕장 등 관광 자원이 인접해 있어 계절별 유동인구 변화가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 해수욕장 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 변산서중학교가 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 도심 지역에 비해 의료시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 지도 및 검색 등을 통한 일반적인 정보 확인 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (※ 상세 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규 적용에 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (※ 현장 조사를 통한 점유자 및 임대차 관계 확인이 필수적입니다.)

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보로 설정되어 경매에 나온 물건입니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 관광지 인근에 위치한 다가구주택으로, 토지면적 대비 건축면적이 다소 작게 느껴질 수 있으나, 계획관리지역이라는 장점이 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 가축사육제한구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 변산반도 등 관광 자원과의 접근성이 좋아 향후 관광객 대상 임대 수익 또는 숙박시설 운영 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역: 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 용도 변경 및 활용 방안 모색 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

* 감정가: 893,071,600원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하나, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. (※ 전문가와 상담하여 상세 분석 후 결정하시길 권장합니다.)

* 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 70% ~ 85% 범위에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.