나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20928 [1] 전북특별자치도 군산시 임피면 읍내리 266-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 임피면 읍내리 소재 ""임피파출소"" 북서측 인근에 위치하며,
주위환경은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능합니다.

형태 및 이용상태

일련번호1) 사다리형 평지로서, ""상업용건물부지""로 이용 중입니다.
일련번호3) 부정형 평지로서, ""주차장건물부지""로 이용 중입니다.
일련번호4) 부정형 평지로서, ""상업나지""상태입니다.

인접 도로상태

일련번호1) 서측으로 폭 약 15m 내외의 도로, 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
일련번호3) 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로, 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
일련번호4) 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)
: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(124)(접합),
가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.
일련번호3,4)
: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)
(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 일련번호3) 지상에 제시외건물㉥)이 소재합니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 일련번호4)의 지목은 ""도로""이나, 현황 ""상업나지""상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 후첨 ""사진용지""와 같이 본건 토지상에 이동이 가능한 컨테이너가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2-가) 철근콘크리트조 평슬래브 및 철근콘크리트지붕 7층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 몰탈, 벽지, 타일 등 마감,
바닥 : 몰탈, 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감입니다.

제시외건물㉠,㉢~㉤) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층입니다.
제시외건물㉡) 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.
제시외건물㉥) 경량철골조 강판지붕 단층입니다.

이용상태

일련번호2-가) ""숙박시설"",
제시외건물㉠) ""계단실"",
제시외건물㉡) ""창고"",
제시외건물㉢) ""기계실"",
제시외건물㉣,㉤) ""로비"",
제시외건물㉥) ""주차장""으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호2-가)에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비
등이 있으며, 리모델링 공사중인 상태입니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 부합물 수준의 제시외건물㉠~㉤)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 4의 공부상 지목은 '도로'이나 현황은 '상업나지'임
3. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20928 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 임피면 읍내리 266-2

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,022,578,260원

* 토지면적: 1,192.10㎡ (약 360.62평)

* 건물면적: 1,186.84㎡ (약 359.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 군산시 임피면 읍내리 소재 '임피파출소' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호1 토지: 서측 약 15m, 남측 약 8m 도로 접합.

* 일련번호3 토지: 동측 약 6m, 남측 약 8m 도로 접합.

* 일련번호4 토지: 남측 약 8m 도로 접합.

* 토지이용: 상업용건물부지, 주차장건물부지, 상업나지 등으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호1 토지: 소로2류(폭 8~10m), 중로2류(폭 15~20m) 접합.

* 일련번호3,4 토지: 소로2류(폭 8~10m) 접합.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 특이사항: 목록 4번 토지의 공부상 지목은 '도로'이나, 현황은 '상업나지' 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자: 2020년 7월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인의 보증금 및 차임 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 총 채권액: 약 7,394,551,048원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지역이며, 일부 상업 시설이 포함되어 있습니다.

* 인근 시설: '임피파출소'가 인근에 위치하여 치안 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다. 기본적인 편의시설 이용이 가능한 근린생활시설이 존재합니다.

* 주변 환경: 대규모 시설이나 혐오시설은 인근에서 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이한 편이며, 주요 도로망과의 연결성이 양호합니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전 임차인은 대항력이 있으며, 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 실제로는 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 토지 지목 불일치: 4번 토지의 경우 공부상 지목은 '도로'이나 현황은 '상업나지'로 이용 중이므로, 관련 법규 검토 및 행정기관 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 총 597.00㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 사용 및 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 이동이 용이한 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.)

* 리모델링 공사 중: 현재 건물이 리모델링 공사 중인 상태이므로, 공사 범위, 추가 비용, 공사 완료 시점 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 추가 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 임피면에 위치한 숙박시설로, 토지 1,192.10㎡, 건물 1,186.84㎡ 규모입니다. 현재 리모델링 공사 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 특징입니다. 토지 지목 불일치, 제시외 건물 포함, 높은 총 채권액 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 상업지역 내 위치, 차량 접근성, 향후 리모델링 완료 시 활용도 증대 등을 고려할 때, 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 활용도 높은 상업지역 내 숙박시설: 일반상업지역에 위치하여 향후 숙박 시설 운영 또는 용도 변경을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

* 일괄 매각 및 포함된 제시외 건물: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 여러 제시외 건물도 포함되어 있어 전체 활용 가치가 높습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 리모델링 공사 완료 시 건물의 상품성이 향상되어 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 적정 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,022,578,260원입니다.

인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(전 )의 존재로 인해 잠재적 인수 보증금 50,000,000원의 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 현재 리모델링 공사 중인 점, 높은 총 채권액, 토지 지목 불일치 등의 요인을 종합적으로 검토해야 합니다.

시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동성이 크겠으나, 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 715,000,000원 ~ 818,000,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 낙찰 후 인수해야 할 추가 비용(임차인 보증금, 미완공 리모델링 공사 비용 등)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.