나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20937 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제104동 제7층 제704호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 7층 704호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 군산지원 2025타경20937 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층704호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 상세

감정가: 314,000,000원

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

동/호수: 104동 7층 704호

건축 연도: 2022년 9월 사용승인

총 층수: 22층 중 7층 (단지 내 최고 27층)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

면적: 전용면적 84.95㎡ (약 25.69평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "익산더샵아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로는 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정영례

보증금: 247,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-06

확정일자: 2023-11-06

배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 없음

비고: 임차인 정영례는 대항력은 없으나 보증금 247,500,000원이 존재합니다.

3.4. 채권 총액

총 채권 금액은 1,542,691,256원입니다. (근저당 2건, 주택임차권 1건, 가압류 1건, 강제경매 1건)

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

주거 지역으로 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 단지 규모 및 시설

송학크레지움캐슬은 총 4개동, 294세대로 구성되어 있으며, 2022년 9월에 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 확인된 자료 상으로는 특별한 혐오시설은 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 22층 중 7층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등)가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 편의시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차 가능 대수는 384대이며, 이 중 지하 주차는 364대(기계식 364대)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 정영례는 대항력이 없어 명도 협의 시 보증금 반환 절차에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 추가적인 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

가압류 채권액이 상당하여 경매 절차 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있으며, 임차인의 보증금 액수를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 준공) 아파트

* 양호한 교통 및 생활 인프라

* 현재 시세 대비 감정가 상향 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(16층, 23,500만원)와 감정가(314,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금(247,500,000원)을 고려하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 80% 수준이며, 시장 시세와의 차이를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.