나이스옥션 법원경매 군산 2025타경412 [1] 전북특별자치도 익산시 동산동 1148 수도산광신프로그레스아파트 근린생활시설 4동 지하1층비106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 ""동남초등학교"" 서측 인근에 소재하는 구분건물[수도산광신프로그레스아파트 근린생활시설 4동 지하1층 비106호]로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 중 지하1층 비106호로서
외벽 : 석재붙임, 몰타르위 페인트 등 마감,
내벽 : 몰타르위 페인트 등 마감,
창호 : 샷시창 마감임.

이용상태

점포(카페)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비 및 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

<1148번지>
사다리형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 1148 번지는 서측으로 폭 약 12미터. 북측, 남측, 동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접하고, 본건 구분건물 자체는 남측 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<1108번지>
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8 M미만)(접합)이고 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임.

기타: 없음.

물건 비고

본건 부동산은 아파트 상가인바, 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 익산시 동산동 1148 수도산광신프로그레스아파트 근린생활시설 4동 지하1층 비106호에 소재한 근린상가로, 군산지원 2025타경412 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 132,000,000원이며, 토지면적 52.33㎡(약 15.83평), 건물면적 52.48㎡(약 15.87평)이 매각 대상입니다. 매각은 토지 및 건물 지분으로 이루어집니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 본건 부동산은 아파트 상가로서 현재 공실 상태라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 동남초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재붙임, 몰타르 위 페인트 마감 등이며, 내벽은 몰타르 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다. 토지는 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측 약 12미터, 북측, 남측, 동측 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 해당 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 말소기준권리는 2023년 12월 12일 접수된 국민은행 근저당권(80,400,000원)입니다. 등기부등본 상 현재까지 파악된 주요 권리로는 박영숙 소유권 이전(2023.12.12), 국민은행 근저당권(2023.12.12), 권세정 외 1명 소유권 이전(상속, 2025.02.25), 전북신용보증재단 가압류(2025.03.04), 국민은행 임의경매개시결정(2025.05.19, 본건 경매), 국민은행 가압류(2025.08.05) 등이 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 총 권리금액은 152,884,464원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상이나 현재 공실 상태로 파악되고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 수도산 광신 프로그레스 아파트 단지 내 근린생활시설 4동 지하 1층은 아파트 주거 단지를 배후로 하고 있습니다. 인근에는 동남초등학교, 익산동중학교, 익산고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 형성되어 있습니다. 단지 주변으로 아파트 밀집 지역이 형성되어 있으며, 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 현재 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 보고된 바는 없습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 아파트 단지와 주택이 밀집한 주거 지역이며, 상업시설이 혼재되어 있습니다. 동남초등학교가 인근에 있어 학군 관련 시설 이용이 용이합니다. 차량을 통한 접근이 편리하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 현재 공실 상태라는 점입니다. 이로 인해 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어려우며, 향후 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, 상가 운영 및 관련 시장 상황에 따라 임대율이나 임대료 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 가지고 있는 입지입니다. 교육 시설이 인근에 있어 지역적 특성이 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 임대 여건을 면밀히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 창출이 기대됩니다. 교육 시설 인근에 위치하여 학원 등 관련 업종 입점 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 본건의 입지 조건 및 주변 시세 등을 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현 공실 상태, 주변 상권의 경쟁력, 향후 임대 수익률, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.