나이스옥션 법원경매 군산 2025타경415 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 714-1 영등신일아파트 102동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 영등동 소재 '영등초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 중.소규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중 교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층 309호로

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급.배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 동측으로 약 15미터, 서측으로 약 12미터의 포장도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10-12미터)(접합), 중로2류(폭15-20미터)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경415 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 익산시 영등동 714-1 영등신일아파트 102동 3층309호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

164,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 37.29㎡ (약 11.28평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.67평)

* 전용면적: 84.88㎡ (약 25.67평)

* 공급/분양면적: 약 102.85㎡ (약 31.1평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

하OOO

1.9. 아파트 정보

* 아파트명: 영등 신일아파트

* 사용승인일: 1992년 8월 8일

* 총 세대수: 720세대

* 최고층: 15층

* 해당 물건 층수: 3층

* 주차: 총 622대 (지상 4대, 지하 24대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 익산시 영등동에 소재한 영등초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트 동측으로 약 15미터, 서측으로 약 12미터의 포장도로를 통해 단지로 진입합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10-12미터), 중로2류(폭15-20미터), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (지도 검색 기반)

주변에 영등초등학교가 있으며, 일반적인 주거 지역의 특성상 마트, 병원, 상업시설 등의 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2014년 7월 15일 하나은행 근저당 (94,320,000원)

* 을14 (하나은행) 근저당: 94,320,000원 (2014.07.15.)

* 을23 (주식회사엔씨파이낸스대부) 근저당: 48,100,000원 (2022.01.20.) - 말소

* 갑5 (주식회사단비대부) 가압류: 13,798,776원 (2023.07.25.) - 말소

* 갑6 (페퍼저축은행) 가압류: 80,061,882원 (2023.08.31.) - 말소

* 갑8 (하나은행) 가압류: 7,872,645원 (2023.09.27.) - 말소

* 갑9 (한국씨티은행) 가압류: 76,676,383원 (2023.11.09.) - 말소

* 갑11 (하나은행) 임의경매: 56,771,975원 (2025.05.20.) - 말소

* 총 등기부 채권액: 320,829,686원

* 분석: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상임으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 인수되는 보증금이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 영등동 일대는 중소규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 공존하는 일반적인 주거 상권입니다.

4.2. 지역적 특성

주거 지역으로서 안정적인 수요가 예상되며, 주변 상업시설과의 연계도 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 영등초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통

차량 이용 시 주요 도로 접근이 편리하며, 단지 주변 대중교통 이용도 원활합니다.

5.3. 주차

총 622대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 주차는 비교적 여유로운 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

1992년 준공된 아파트로, 건축 연령이 높아 향후 리모델링 또는 재건축 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 이사 비용 또는 명도 저항 등의 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 복잡한 채무 관계

등기부상 다수의 가압류 내역이 존재했던 점은 과거 채무 관계가 복잡했음을 시사하며, 이는 권리 분석 외적인 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 영등동 소재 영등신일아파트 102동 3층에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하며, 건축 연도가 오래된 점은 장기적 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이후의 모든 근저당 및 가압류 등이 말소 예정되어 있어 권리 관계가 깔끔합니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치

안정적인 주거 환경과 편의시설 접근성을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합하며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치도 기대할 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 시세 확인

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 현재 시세를 정확히 파악하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 1일: 124,000,000원 (1층)

* 2026년 7월 20일: 113,000,000원 (7층)

* 2026년 7월 11일: 133,000,000원 (2층)

이 거래들을 평균하면 약 123,333,333원이며, 최고가는 133,000,000원입니다. 본건은 3층으로, 최근 거래된 2층(133,000,000원) 및 1층(124,000,000원) 시세를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(164,000,000원) 대비 시세가 낮으므로, 시세 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 130,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.