나이스옥션 법원경매 전주 2025타경671 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1324-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""전주대학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 백마산길이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 자루형의 토지로서, ""대(주거용 건물용지)"" 및 일부 ""도로""로 이용중이며, 일부 타인이 점유
중입니다.
기호(3) 사다리형의 토지로서, ""도로""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로를 통해 출입합니다.
기호(3) 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 자연취락지구(2015-08-28)(전주시고시 제2015-112(2015.08.28)전주도시
관리계획(재정비)결정(변경) 및 지형도면승인고시), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거
밀집지역), 상대보호구역(은화학교), 상대보호구역(전주대학교)입니다.
기호(3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(은화학교), 상
대보호구역(전주대학교)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 및 건물 기호(2-가)에 별첨 ""지적 및 건물개황도·사진""과 같이 본건의 부합물 및
종물 성격의 제시외건물(기호㉠,㉡,㉢)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 토지의 의뢰목록상 지목은 ""대""이나, 현황 일부 ""도로""로 이용중이며, 일부 타인이 점유중입
니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 3층으로,
외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

㉠- 판넬조 판넬지붕 단층입니다.

㉡,㉢- 조적조 슬래브지붕 2층입니다.

이용상태

(2-가) 지하1층 : 주택(2가구) 및 창고, 세탁실 등,
1,2층 : 주택(각층 7가구),
3층 : 주택(3가구),
옥탑1층 : 옥탑,
㉠- 창고, ㉡- 보일러실, ㉢- 건물의 일부로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠,㉡,㉢)이 소재합니다.
(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉢) 매각 포함
2. 목록1. 토지의 지목은 '대'이나, 현황 일부 '도로'로 이용중이며, 일부 타인이 점유중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경671 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1324-2

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 859,620,320원

* 토지면적: 897.00㎡ (약 271.33평)

* 건물면적: 669.35㎡ (약 202.48평)

* 건물 제시외면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사한별자산관리대부금융 (제공된 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전주대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 백마산길이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건은 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로를 통해 출입하며, 일부 토지(기호3)는 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지(기호1)는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(은화학교, 전주대학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 2월 2일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을12)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권 금액은 토지 등기부 기준 588,028,972원, 건물 등기부 기준 758,028,972원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: DANGNGOCLAN(D *N)

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-07, 대항력: 없음

* 임차인: 정도영(정 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-17, 대항력: 없음

* 임차인: 김맹순(김 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박세노(박 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 없음, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(신화용)(신 )

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-03-06, 확정일자: 2019-05-20, 배당신고일자: 2025-06-13, 대항력: 없음

* 임차인: 김규(김 )

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2021-03-03, 확정일자: 2021-03-03, 배당신고일자: 2025-02-28, 대항력: 없음

* 임차인: 조은수(조 )

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-19, 확정일자: 2022-05-02, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 임차인: 박규정(박 )

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-05-22, 확정일자: 2022-05-02, 배당신고일자: 2025-05-23, 대항력: 없음

* 임차인: 정세한(정 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-23, 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원. (모든 임차인이 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 효자동3가는 대학가 인근에 위치하여 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역입니다.

* 잠재적 수요: 전주대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변 주택가 밀집 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 은화학교, 전주대학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교가 소재하는 등 주거 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 특정 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인이 필요하며, 본 보고서에서는 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성에 기반하여 분석하였습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황: 본건 토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용 중이며, 일부는 타인이 점유하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 있어 중요한 제약이 될 수 있습니다.

* 도로 접근성: 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로를 통해 출입하는 바, 차량 통행에 다소 불편이 있을 수 있으며, 신축 시 건축법상 도로 폭 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차인 미상 정보: 일부 임차인의 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

* 제시외 건물: 제시외 건물 3개 동(㉠~㉢)이 매각에 포함되나, 실제 이용 및 철거, 원상 복구 등에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주대학교 인근의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 토지의 현황(도로 및 타인 점유)과 토지이용계획상의 제한 사항, 좁은 도로 폭 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 및 실제 점유 관계를 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근의 풍부한 임대 수요: 전주대학교와의 근접성으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 건물 일체 취득: 토지와 건물 일체를 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 현황 도로 및 타인 점유 토지 문제 해결 시 가치 상승 잠재력: 관련 민원 해결 및 토지 사용 권한 확보 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 859,620,320원이며, 총 채권액이 약 7.5억 원 이상으로 파악됩니다. 인수되는 임차보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 총 채권액, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 토지 현황 및 이용 제한)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 주변 시세, 향후 예상되는 명도 비용, 토지 문제 해결 가능성 및 비용 등을 충분히 검토하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.