나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31240 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 962-2 중흥아파트 106동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 ""전주서일초등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""중흥아파트 106동 7층 707호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

남측 인근으로 왕복 6차선의 ""온고을로""가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 7층 707호로서
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 각각 노폭 약20m와 10m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 이 중 북측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(서신1) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없슴

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31240 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

진행상태: (자료상 확인 불가, 현재 진행 중으로 간주)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 962-2 중흥아파트 106동 7층 707호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 7층

토지면적: 31.76㎡ (약 9.61평)

건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적 추정): 약 76㎡ (약 23평) - 106동 총 면적/세대수 기반 추정

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 173,000,000 원

최저입찰가: (자료상 확인 불가, 최초 감정가 대비 유찰 횟수에 따라 변동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 "전주서일초등학교" 남측 인근에 위치한 "중흥아파트" 106동 7층 707호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

남측 인근으로 왕복 6차선의 "온고을로"가 지나고, 단지까지 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(서신1), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(서일초등학교), 절대보호구역(서일초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-05-19 주택도시보증공사 강제경매)

* 소유권이전 (갑4, 2015-05-27)

* 소유권이전 (갑5, 2016-06-07)

* 주택임차권 (을9, 2024-04-01) - 임차인 이규수, 보증금 185,000,000원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-02

* 강제경매 (갑12, 2025-05-19) - 채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 193,966,775원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 185,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 등기 (2024.04.01). 임차인의 전입일자(2022.03.31) 및 확정일자(2022.03.02)가 말소기준권리(2025.05.19)보다 선순위이므로, 대항력 있는 임차인입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 서신동 중흥아파트

* 총 세대수: 630세대 (6개동)

* 사용승인일: 1998년 8월 28일 (건축한 지 약 28년 경과)

* 최고층: 15층

* 주차: 총 285대 (지상 6대, 지하 21대 - 세대당 약 0.45대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있음)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

4.3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 7층

* 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 경보 설비 구비

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수 임차보증금

가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 이규수 씨는 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이며, 대항력을 보유하고 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 따라, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차보증금이 185,000,000원으로, 현재 감정가 및 시세 대비 높은 수준이므로, 잔액 인수 시 막대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (참고: '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 혼선을 줄 수 있으며, 실제 인수 여부는 '물건명세서 참고사항'을 우선적으로 고려해야 합니다.)

5.2. 기타 리스크

* 노후 아파트: 1998년 준공으로 약 28년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 적어 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다. (지도 서비스 직접 검색은 불가하나, 제공된 정보로는 특이사항 없음)

6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서신동의 준수한 입지 조건과 아파트로서의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 좋고, 주변 환경도 양호합니다. 그러나 가장 핵심적인 리스크는 1억 8,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있으며, 현재 아파트 시세와 채권자 채무액을 고려할 때, 물건의 총부채가 시세를 초과할 가능성이 높아 보입니다. 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 전주 서일초등학교 인근으로 학군 및 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 편리성: 주요 도로와 버스 노선 접근성이 좋아 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

* 저평가 가능성 (매우 제한적): 만약 임차인과의 협상이나 배당을 통해 보증금 인수 리스크가 해소된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 하지만 현재 정보로는 이러한 가능성이 매우 낮아 보입니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 해당 면적(59.95㎡)의 매매가는 1억 6,700만원에서 1억 8,500만원 사이에 분포합니다. 7층의 해당 물건은 중간층 이상에 해당하므로, 시장가치는 대략 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 1억 7,300만원입니다.

8.2. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 8,500만원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 낙찰자는 이 점을 철저히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시장가치(약 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원)보다 인수해야 할 보증금(1억 8,500만원)이 높거나 유사한 수준이므로, 실질적인 총 매입 비용은 시세를 크게 초과할 수 있습니다. 따라서, 투자자의 손실 위험을 최소화하기 위해 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 보증금 인수 리스크를 감안하고 보수적으로 접근한다면, 입찰가는 감정가(1억 7,300만원)보다 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

추정 입찰가: 100,000,000 원 ~ 130,000,000 원

상기 입찰가는 예상치이며, 실제 경매 시세, 경쟁 입찰 현황, 임차인과의 협상 가능성, 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 보증금 인수 여부에 따른 총 실질 매입 비용을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.