나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5240 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1199 정관센트럴파크 109동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산초등학교' 북서측 인근에 위치하는 정관센트럴파크 109동 6층 602호로서, 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건(109동)내 6층 602호로서,
외벽: 하단부 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 열방합에 의한 지역난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 약24m내외, 서측으로 노폭 약20m내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5240 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1199 정관센트럴파크 109동 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 46.57㎡ (약 14.08평)

* 건물면적 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 준공년도: 2009년

* 아파트명: 정관센트럴파크

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리에 위치하며, '달산초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (제반 교통사정 보통)

* 단지 남측 약 24m, 서측 약 20m 폭의 포장도로에 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 구간에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(방곡유치원, 방곡초등학교), 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을10)으로, 해당 권리를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수해야 할 선순위 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상임으로 명확한 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 205,400,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 정관센트럴파크는 총 10개 동, 588세대의 대단지 아파트입니다.

* 단지 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달하여 주거 편의성이 높습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 달산초등학교, 방곡초등학교, 방곡유치원 등이 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 도보 거리에 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 존재합니다.

* 주거환경: 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 관리사무소 연락처: 051-728-7744

* 주차: 총 662대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 주차 여건이 양호한 편입니다. (단지 전체 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 계약 현황이 명확하지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 보증금이 미상이라도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일부 제한사항(가축사육제한, 상대/절대보호구역 등)이 있으나, 일반적인 아파트 단지로서의 주거 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경을 심각하게 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 기장군 정관읍의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 단지 규모가 크고 생활 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 특별한 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

* 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 정관신도시 내 주요 생활권에 위치하며, 달산초등학교 등 교육시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 용이함.

* 잠재적 가치 상승: 향후 정관신도시 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(59.83㎡)의 6층 매물이 2026년 4월 20일에 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 면적의 14층 매물이 2026년 4월 24일에 185,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 층수 및 최근 시세 변동을 감안해야 합니다.

* 가장 최근의 유사 실거래가(210,000,000원)를 기준으로 판단할 때, 본건의 적정 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대차 관계 미상이라는 변수를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.