나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5252 [1] 부산광역시 수영구 남천동 52-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 KBS부산방송총국 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설, 병원, 공동주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위
환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '금련산역' 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

· 기호(1,3) : 2필지 일단의 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활
시설부지로 이용중임.
· 기호(2) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주차장부지로 이용중임.

인접 도로상태

· 기호(1,3) : 본건 남동측으로 약 30M 폭의 도로에 접함.
· 기호(2) : 본건 남동측으로 약 30M 폭의 도로에, 남서측으로 약 4M 폭의 도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 세필지 공히 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)
(65m이하)<건축법>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타
① 본건 기호(2)토지 지번상에 등기사항전부증명서 및 일반건축물 대장상 ‘조표 제89-
210호, 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 근린생활시설, 142.83㎡’ 이 등재되어
있으나, 현황 ‘멸실’ 인 것으로 추정됨.

② 본건 기호(2)토지상에 주차관리실이 소재하나, 이동가능한 점 등을 감안하여 평가제외
하였음. (후첨 ‘사진용지’ 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
(사용승인일:2007.07.04)

·외벽: 알미늄복합판넬 및 강화유리마감 등,
·내벽: 인테리어 마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

일반건축물대장 및 현황 근린생활시설임.

·1층~2층: 자동차전시장 등,
·3층: 사무실 등,
·4층: 창고 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 차량용 승강기, 천정형 냉·난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없 음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5252 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 남천동 52-3

* 용도: 근린시설

* 감정가: 15,778,493,840 원

* 토지면적: 938.80㎡ (약 283.99평)

* 건물면적: 987.32㎡ (약 298.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 KBS부산방송총국 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 병원, 공동주택 등이 복합적으로 형성되어 있어 입지 및 제반 주위 환경이 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '금련산역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.1. 3. 형태 및 이용상태

* 토지: 본건은 총 3필지로 구성되어 있으며, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 및 정방형 토지로 현재 근린생활시설 부지 및 주차장 부지로 이용 중입니다.

* 건물: 일반철골구조 및 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2007년 7월 4일입니다. 외벽은 알미늄복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

* 기호(1,3) 토지: 남동측으로 약 30M 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 기호(2) 토지: 남동측으로 약 30M 폭의 도로와 남서측으로 약 4M 폭의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 모두 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 02월 28일 접수된 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 근저당권 (채권액 11,760,000,000원)입니다.

* 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 현황은 확인되지 않았습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 총 등기부채권액은 토지 및 건물 합계 18,460,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 상세 정보는 '미상'으로, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 남천동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많으며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 병원, 공동주택 등이 밀집해 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다. 1층~2층은 자동차 전시장 등으로 이용되고 있어 자동차 관련 업종의 상권 형성이 두드러집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 금련산역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 건물 멸실 추정: 기호(2) 토지 상에 등기부 및 건축물 대장상 '조표 제89-210호' 건물이 등재되어 있으나, 현황 멸실된 것으로 추정됩니다. 추후 건축물 대장 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 이동 가능한 주차관리실: 기호(2) 토지 상에 주차관리실이 소재하나, 이동 가능하여 감정평가에서 제외되었습니다. 점유 관계 및 해당 시설물에 대한 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 184억 6천만원에 달하여, 경매 채권 총액이 높은 편입니다. 이는 채권자의 적극적인 경매 진행 의지를 시사합니다.

* 개발 제한: 도시지역, 준주거지역, 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등 지정으로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 남천동의 우수한 입지에 위치한 근린시설 건물로, 교통 및 주변 환경이 양호하여 잠재적 가치가 높습니다. 다만, 미상 임대차 관계, 건물 멸실 추정, 높은 채무 총액 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 말소기준권리보다 선순위인 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 수영구 남천동 핵심 지역에 위치하여 접근성이 뛰어나고 상권이 발달해 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 양호한 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 활용도 높은 건물: 4층 건물로 자동차 전시장, 사무실, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 15,778,493,840원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 선순위 권리 인수 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다. 일반적인 경매 참여 시, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 본건의 경우 높은 채권액과 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰가는 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 낙찰 후 명도 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.