나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5355 [1] 부산광역시 남구 감만동 500-2 판테라오피스텔 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재""동항초등학교""남서측 인근에 위치하는
판테라오피스텔 6층 613호로서,주위는 아파트단지,중소규모의 공동주택,단독주택,
공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 등이 소재하므로 제반교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건 내 6층 613호로서
외벽 : 석재붙임 및 콘크리트벽위 페인팅마감등.
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,승강기설비,소화전설비,도시가스에 의한 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역.

가축사육제한구역(2011-03-29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)<건축법>,상대보호구역(2017-12-07)
(동항초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 부산동부지원 2025타경5355 (1)

소재지: 부산광역시 남구 감만동 500-2 판테라오피스텔 6층 613호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 115,000,000원

건물 연면적: 32,387.59㎡

토지 면적: 17.16㎡ (약 5.2평)

건물 전용 면적: 55.26㎡ (약 16.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남부산새마을금고

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2016년

총 층수: 19층

본건 층수: 6층

총 세대수: 369호

특이사항: 업무시설(오피스텔)임.

주의사항: 업무시설(오피스텔)임.

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.

본건은 부산광역시 남구 감만동에 소재하며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

동항초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

건물의 동측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(동항초등학교 예정지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

말소기준권리: 2019년 6월 17일자 남부산새마을금고 근저당 (채권최고액 151,200,000원)

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 530,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2025년 3월 20일

* 확정일자: 2025년 3월 20일

* 배당신고일자: 2025년 5월 26일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

본건이 위치한 지역은 주거시설과 함께 공장, 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다.

업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물로, 임대 수요는 직장인 및 소규모 사업자 중심으로 형성될 수 있습니다.

인근에 동항초등학교 예정지가 있어 교육 환경 조성 가능성이 있으나, 준공업지역의 특성상 산업 시설과의 조화도 고려해야 합니다.

제공된 정보와 지역 특성상 공장 등이 혼재되어 있으므로, 혐오시설 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

2.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

교육: 동항초등학교 예정지가 인근에 위치하여 향후 교육 환경 개선이 기대됩니다. (상대보호구역 지정 확인)

편의: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

지역 특성: 준공업지역에 위치하여 주변 공장 등의 영향으로 인한 소음, 공해 등 환경적 요인을 고려해야 합니다.

건축 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 건축 관련 제한 사항으로 인해 향후 건물 증축이나 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

명도: 임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항은 사전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 부산 남구 감만동 소재 판테라오피스텔 6층 613호로, 일반적인 업무시설(오피스텔)로 이용 가능한 물건입니다.

2016년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 19층 건물 중 6층에 위치합니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없으므로, 안전한 투자가 가능합니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 준공업지역에 위치하며 주변 공장 등이 혼재되어 있는 점, 건축 관련 제한 지역으로 지정된 점 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

2.

권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차가 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.

적정 면적: 전용면적 55.26㎡(약 16.7평)으로, 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 면적입니다.

가격 경쟁력: 최근 매매 사례와 비교하여 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(58.83㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 14일에 110,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건 전용면적(55.26㎡)의 시가를 산정하면 약 103,200,000원 수준으로 추정됩니다.

다른 소형 면적(29.27㎡)의 거래 사례들은 50,000,000원 ~ 50,500,000원 수준으로, 면적당 가격은 약 1,708,000원 ~ 1,725,000원입니다.

감정가 115,000,000원은 ㎡당 약 2,081,000원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

지역 특성 및 주변 환경을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.