나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경559 [1] 부산광역시 수영구 광안동 135-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '광안초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철2호선(광안역)이 소재하여
대중교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2024-12-18), 지구단위계획구역(2024-12-18) 상대보호구역(상
대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 정비구역(2024-12-18)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 본건은 공유지분 중 전미영지분(3분의 1)만의 평가로서, 위치를 특정할 수없어 전체
물건(토지,건물)을 기준으로 지분비율에 따라 면적사정하고 평균단가를 적용하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인일:1990.12.21),

외벽 : 타일마감 및 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 2층에 소재하는 제시외건물(별첨 지적 및 건물 개황도 참조. 기호 ㄱ)은 부합물 혹은
종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 본건은 공유지분 중 전미영지분(3분의 1)만의 평가로서, 위치를 특정할 수 없어 전체
물건(토지,건물)을 기준으로 지분비율에 따라 면적사정하고 평균단가를 적용하여 평가하였음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지분매각임. 공유자우선매수신고권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

• 사건번호: 부산동부지원 2025타경559 (1)

• 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 135-2

• 용도: 단독주택

• 감정가: 188,880,870원

• 토지면적: 113.10㎡ (약 34.21평)

• 건물면적: 130.78㎡ (약 39.56평)

• 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (전미영 지분 1/3)

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

• 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각임. 공유자우선매수신고권 행사는 1회에 한함.

2. 입지조건

2

• 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '광안초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음. [cite: G0002]

• 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철2호선(광안역)이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임. [cite: G0002]

• 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역(2024-12-18), 지구단위계획구역(2024-12-18) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<학교환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-12-18)<도시 및 주거환경정비법>. [cite: G0002]

• 인접도로: 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함. [cite: G0002]

3. 권리분석

2

• 말소기준권리: 국민은행 강제경매 (2025.05.19) (갑5 등기)

• 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요, 비고에 명시됨).

• 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계: 미상.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 명도 관련 사항은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

• 특이사항: 본건은 공유지분(전미영 지분 1/3) 매각 건으로, 공유자 우선매수 신고권 행사가 가능합니다 (1회에 한함).

4. 상권분석

2

• 주변 건물 정보:

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 25,000만원 (2026.07.04) [cite: G0001]

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 24,800만원 (2026.07.02) [cite: G0001]

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 26,300만원 (2026.07.01) [cite: G0001]

• 시세 분석:

* 주변 빌라/다세대 주택은 2010년~2022년 사이에 건축되었으며, 전용면적 약 17~25㎡ 기준으로 2억 4,800만 원 ~ 2억 6,300만 원 수준에서 거래되고 있습니다. [cite: G0001]

* 본건은 단독주택이며, 제공된 JSON 정보는 주로 다세대 주택의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 광안동 지역의 주택 수요 및 가격 수준을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. [cite: G0001]

* 광안동은 부산의 주요 상권 및 관광지로, 주택 수요가 꾸준하여 시세는 안정적이거나 상승 추세를 보일 가능성이 높습니다. [cite: G0003]

5. 생활정보

2

• 주변 시설: '광안초등학교' 북측 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. [cite: G0002]

• 교통: 부산지하철 2호선 광안역 및 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 좋습니다. [cite: G0002]

• 생활 편의: 근린생활시설, 학교 등 다양한 편의 시설이 주변에 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. [cite: G0002]

6. 잠재적 리스크

2

• 지분 매각: 본건은 전체 소유권이 아닌 지분(1/3)만 매각 대상입니다. 향후 다른 공유자와의 관계, 명도, 재산 관리 및 처분에 있어 복잡한 절차나 갈등이 발생할 수 있습니다.

• 공유자 우선매수: 다른 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

• 건물 노후화: 1990년식 건물로, 예상치 못한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

• 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

• 혐오시설 존재 가능성: 제공된 정보에는 없으나, 광안동 및 인근 지역에 대한 추가적인 지도 검색 및 현장 조사를 통해 혐오시설(예: 하수처리장, 소각장 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. [cite: G0007, G0008, G0009]

7. 종합 의견

2

• 본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

• 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

• 다만, 지분 매각이라는 특수성과 건물 노후화, 임대관계 미상 등의 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

• 공유자 우선매수 신고 가능성 또한 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 철저한 현장 조사 및 법적 검토를 통해 이러한 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면, 지역 내에서의 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2

• 우수한 입지: 부산을 대표하는 광안리에 위치하여 높은 주거 선호도와 투자 가치를 지닙니다. [cite: G0003]

• 편리한 교통: 부산 지하철 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 접근성이 뛰어납니다. [cite: G0002]

• 잠재적 가치: 광안동 지역의 지속적인 개발 가능성과 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

• 합리적 감정가: 지분 매각의 특수성을 고려하더라도, 감정가 자체는 향후 시세 상승분을 고려할 때 투자 여력을 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2

• 감정가: 188,880,870원

• 주변 시세: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 다세대 주택은 전용면적 17~25㎡ 기준으로 2억 4,800만 원 ~ 2억 6,300만 원 수준에서 거래되고 있습니다. [cite: G0001] 이는 본건의 지분 감정가(1억 8,888만 870원)보다 높은 수준의 거래 가격대를 형성하고 있음을 시사합니다. [cite: G0001]

• 입찰가 산정:

* 본건은 단독주택 지분 매각으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 명도 관련 리스크 등을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 수준과 감정가, 그리고 지분 매각의 위험성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 208,000,000원 ~ 227,000,000원 (2억 8백만 원 ~ 2억 2천 7백만 원)

* 최종 입찰가는 현장 조사, 법적 검토, 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.