나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5296 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1183-3 대원빌라 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""재송여자중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 마을버스정류장 및 도보 10분 거리에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 내 제4층 제406호로서
외벽 : 시멘톨탈위 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 샷시창 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 택지조성한 사다리형과 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 9미터 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5296 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1183-3 대원빌라 4층406호

용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.67㎡ (전용면적, 약 19.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 재송여자중학교가 소재하고 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 대중교통으로는 마을버스 정류장이 가깝고 시내버스 정류장까지는 도보 약 10분이 소요되어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 완경사 지대 내에 택지로 조성된 사다리형과 유사한 형태이며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

서측으로 폭 약 9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

총 등기부채권액: 80,000,000원

말소기준권리: 2023-09-20 접수된 동울산세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

임차인 현황:

임차인: 이 (이은영)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-03

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 있음

임차권 등기 정보: 2024-06-07 접수된 주택임차권(을1)이 있으며, 권리금액은 80,000,000원입니다. 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

주요 등기사항 요약:

소유권보존 (1997-07-16)

소유권이전 (2022-06-03)

주택임차권 (이은영, 2024-06-07 접수, 말소: 인수)

압류 (동울산세무서장, 2023-09-20, 말소기준권리)

강제경매 (이은영, 2025-05-02 접수, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 1번 임차권등기 (2024.06.07.자)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 재송동의 일반적인 주거 지역 내에 위치하며, 주변에는 공동주택 및 단독주택이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근 학교와 더불어 주거 단지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

해운대구 재송동은 해운대 신시가지와 인접하여 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 재송여자중학교 등 교육 시설이 있습니다.

* 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재입니다. 임차인은 80,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 해당 임차권은 매각 후에도 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

물론 배당에서 보증금이 전액 변제될 경우 매수인이 인수하지 않아도 되지만, 배당 결과에 따라 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 외에 추가적인 임대차 관계나 점유 관계가 있을 수 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 80,000,000원입니다. 전용면적 65.67㎡(약 19.87평)의 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 80,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점이 가장 중요하고 큰 고려 사항입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 경매 절차상의 예상치일 뿐, 임차권 등기의 '인수' 표기를 간과해서는 안 됩니다.

이러한 권리 관계를 명확히 이해하고 인수 부담을 감안하여 입찰가를 산정해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 해운대구 재송동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 감정가가 80,000,000원으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금 고려 시 실질적인 취득 비용은 달라짐)

* 권리 분석을 통해 인수 부담을 명확히 파악하고 접근한다면, 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인 이 씨의 보증금 80,000,000원 인수 여부입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있고, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 있지만, '임차권 등기: 인수'로 명시된 점과 물건명세서 상의 인수 가능성 언급을 볼 때, 최악의 경우 80,000,000원을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 80,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금 80,000,000원을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 원칙이나, 인수될 가능성이 있는 보증금 80,000,000원의 리스크를 충분히 반영하여, 실질적인 총 매입 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가격을 설정할 것을 권장합니다.

따라서, 60,000,000원 ~ 75,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려하되, 반드시 배당표와 임차인 잔액 인수 여부를 최종 확인한 후 결정해야 합니다. (이 범위는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 후에도 잔액 인수가 발생하지 않는다는 가정 하에 책정될 수 있는 가격대이며, 잔액 인수 시에는 본 가격에 인수 보증금을 더하여 실질적인 총 매입 비용을 산출해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.