나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경542 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1184-23 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""재송여자중학교"" 북동측 인근에 위치하는 다세대
주택 3층 301호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호로서,

외벽 : 화강석붙임 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '다세대주택(도시형생활주택)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대내 택지조성된 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 불가능하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황, 관리상태 및 조망 등에 대하여 재
확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경542 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 재송동 1184-23, 3층 301호 (도로명 주소: 부산광역시 해운대구 재송2로 128)

1.3. 용도

도시형생활주택 (집합건축물대장상 '다세대주택(도시형생활주택)')

1.4. 감정가

124,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 22.30㎡ (약 6.74평)

건물면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행 (추정)

1.9. 건물 구조 및 현황

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호. 사용승인일은 2014년 5월 7일입니다.

1.10. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "재송여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 5월 22일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(109,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 도관영 (도 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/사업일자: 2020년 7월 3일

* 확정일자: 2020년 7월 3일

* 배당신고일자: 2025년 5월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 2014년 10월 13일 (전혁찬), 2020년 5월 22일 (김은동)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020년 5월 22일, 109,200,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 농협은행 (2025년 5월 8일, 85,615,287원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 109,200,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건이 위치한 부산 해운대구 재송동 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다.

* 1981년식, 47.4㎡ 다세대주택이 2026년 7월 80,000,000원에 거래되었습니다. (약 168.8만원/㎡)

* 2012년식, 62.56㎡ 다세대주택이 2026년 7월 85,000,000원에 거래되었습니다. (약 135.9만원/㎡)

* 1996년식, 29.72㎡ 다세대주택이 2026년 7월 25,000,000원에 거래되었습니다. (약 84.1만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건(44.33㎡, 2014년경 준공)은 제공된 실거래 사례 중 건축 연대가 가장 최신에 속하며, 도시형생활주택 및 오피스텔로도 분류될 수 있는 복합적인 용도를 가질 수 있어, 상기 사례들과 직접적인 비교는 제한적입니다. 감정가 124,000,000원은 44.33㎡ 기준 약 279.7만원/㎡로, 제공된 실거래가 대비 높은 편이나, 이는 건물의 신축 연도, 용도(도시형생활주택, 오피스텔 가능성), 내부 상태 및 시장 상황을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 "재송여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근에는 재송사랑노인주간보호센터 등이 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황, 관리 상태, 조망 등에 대한 재확인이 반드시 요망됩니다.

6.2. 주변 혐오시설

현재까지 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 부산 해운대사업단(하수처리시설)이 인근에 위치하나, 주거 지역과의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 혐오시설 존재 여부는 현장 답사 및 추가적인 주변 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2014년 사용승인)에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 권리상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하여 현황에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 시세 대비 감정가는 높은 편이나, 건물의 신축 연도 및 용도(도시형생활주택/오피스텔 가능성)를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2014년 준공)로 향후 가치 상승 기대 가능.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 용도 가능성으로 다양한 수요층 확보 잠재력.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 해운대구 내 재송동 지역은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

124,000,000원

9.2. 시세 및 예상가 산정

주변 실거래가 분석 결과, 본건(2014년식, 44.33㎡)과 유사한 조건의 최신식 건물 거래 사례가 부족합니다. 제공된 실거래 사례(1981, 1996, 2012년식)와 비교 시, 본건의 신축성과 잠재적 가치를 고려할 때 감정가(약 279.7만원/㎡)는 다소 높게 책정될 가능성이 있습니다.

그러나 내부 확인 불가 및 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 100,000,000원 ~ 112,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.