나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경522 [1] 부산광역시 수영구 망미동 937-221 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 망미동 소배 ""배산초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 소규모 아파트 단지, 단독주택 등으로 형성된 주거지대로서, 전반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바,
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

급경사 지대 내 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 약 3미터 내외의 계단도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2025-03-12) , 지구단위계획구역(2025-03-12)
(망미5재개발(지구단위계획구역)), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역
(2025-03-12)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

제시외 건물 (ㄱ ~ ㄹ)이 소재하는 바, 경매 진행 및 응찰 시 본건의 이용상황 및
현황 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : [폐문·부재]
바닥 : [폐문·부재]
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 냉방 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 (ㄱ ~ ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임

2) 기 타 : 본 건은 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건, 관련공부 및 외부관찰 등에 의거 통상적인
상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경522 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 937-221

용도: 단독주택

감정가: 348,366,150원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 159.00㎡ (약 48.1평)

건물 면적: 139.23㎡ (약 42.1평)

건물 제시외 면적: 24.70㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "배산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 아파트 단지 및 단독주택 등으로 형성된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 남측으로 약 3미터 내외의 계단도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(망미5재개발), 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다. 특히 망미5재개발구역에 해당하여 향후 개발 계획에 따른 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 07월 31일 접수된 연산6동새마을금고의 근저당권 (을1, 65,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구 4번으로 주택임차권 (권리자: 편 (을구 4번), 보증금: 38,000,000원, 전입일자: 2006-03-07, 확정일자: 2022-03-21)이 존재하며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건명세서 상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음"이라고 명시되어 있습니다.

따라서, 편 임차인에게 지급된 배당금액에 따라 최대 38,000,000원의 보증금이 추가로 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006-03-07

대항력: 있음

비고: 보증금 0원이며, 배당받은 내역은 미상입니다.

* 임차인: 편

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2006-03-07

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 편 (1차 보증금 증액)

보증금: 30,000,000원 (증액분 10,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2006-03-07

확정일자: 2013-03-19

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 편 (2차 보증금 증액)

보증금: 38,000,000원 (증액분 8,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2006-03-07

확정일자: 2022-03-21

대항력: 있음

비고: 위 주택임차권 (을구 4번)과 동일인으로 보이며, 38,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다.

3.4. 등기부 요약 (채무 총액)

토지 등기부채권 총액: 155,000,000원 (근저당 117,000,000원, 가압류 38,000,000원)

건물 등기부채권 총액: 193,000,000원 (근저당 117,000,000원, 주택임차권 38,000,000원, 가압류 38,000,000원)

채무 총액은 감정가 대비 높은 수준이나, 대부분 말소 대상입니다. 다만, 편 임차인의 주택임차권 38,000,000원은 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 배후 수요는 안정적입니다.

인근에 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON 정보는 다세대 주택 위주이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 다세대 주택들의 매매가는 1억 6천 5백만 원에서 2억 원 수준으로, 본건 단독주택의 감정가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 단독주택의 가치가 더 높게 평가되었거나, 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 개발 계획

본건이 속한 망미5재개발구역은 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역의 재개발 사업 추진 시 높은 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"배산초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

급경사 지대에 토지가 위치하고 있어, 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

편 임차인의 38,000,000원의 주택임차권 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당 여부에 따라 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가했습니다. 건물 노후화, 구조적 문제, 수리 필요 부분 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 재개발 구역의 불확실성

재개발 구역으로 지정되어 있으나, 실제 사업 진행 시기, 방식, 부담금 등은 불확실하며, 예상보다 사업이 지연되거나 무산될 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 제시외 건물

별도로 존재하는 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)의 현황 및 철거 여부 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 단독주택으로, 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치가 기대되는 물건입니다. 배산초등학교 인근의 양호한 입지와 함께, 단독주택으로서의 매력도 가지고 있습니다.

그러나, 38,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성, 건물 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성, 급경사 지형 등의 잠재적 리스크를 보유하고 있습니다.

특히, 인수될 수 있는 임차인 보증금은 총 지출 비용을 증가시키는 주요 요인이므로, 철저한 권리 분석과 함께 예상되는 총 지출 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

망미5재개발구역 지정으로 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

단독주택은 재개발 시 공동주택보다 더 큰 이익을 얻을 수 있는 경우가 많습니다.

8.2. 감정가 대비 시세

감정가가 3억 4천 8백만 원 선으로, 주변 다세대 주택 시세보다는 높게 형성되어 있으나, 단독주택으로서의 가치와 재개발 잠재력을 고려할 때 합리적인 수준일 수 있습니다. (추후 주변 단독주택 시세 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 38,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성과 건물 내부 미확인이라는 큰 리스크 요인을 가지고 있습니다.

감정가 348,366,150원을 기준으로, 인수될 보증금 38,000,000원을 제외한 가치 310,366,150원을 산정합니다.

건물 내부 상태 미확인 및 기타 리스크를 고려하여, 해당 가치의 80~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이를 바탕으로, 총 지출 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

추정 입찰가: 270,000,000원

이 예상 입찰가는 잠재적 총 지출 비용이 약 308,000,000원 (입찰가 270,000,000원 + 인수 보증금 38,000,000원)이 될 수 있음을 의미합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 법원 진행 경과, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.