나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경520 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1071-6 리치먼드시티센텀 15층1510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하는 동해선[재송역]의 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 동해선[재송역] 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 단위호[15층 1510호]로서
[사용승인일: 2023.03.16]

·외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 일부 인조석 붙임.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물 대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황'주거용 오피스텔'로 탐문조사되며 폐문되어 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 및 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형에 유사한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(2024-10-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 1071-6번지, 리치먼드시티센텀 15층 1510호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경520 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 338,000,000원이며, 토지 면적은 6.62㎡ (약 2.00평), 건물 면적은 52.13㎡ (약 15.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 건물은 2023년 3월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 동해선 재송역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 동해선 재송역이 소재하여 전반적으로 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층부터 지상 20층까지 있으며 본 건은 15층에 위치합니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감과 일부 인조석 붙임으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형에 유사한 부정형의 토지로, 현재 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 약 4m 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 건축법상 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 14일에 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 264,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매의 채권자 역시 수협은행이며, 등기부상 채무 총액은 359,204,297원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 송진호 씨가 있으며, 보증금 15,000,000원, 차임 650,000원에 2023년 11월 1일 전입 및 2023년 11월 13일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있다면 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

재송동은 해운대구 내에서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 동해선 재송역을 중심으로 형성된 상권은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 분포하고 있습니다.

본 물건은 최근 신축된 오피스텔로서 현대적인 시설을 갖추고 있으나, 동일 건물 및 인근 지역의 유사 오피스텔들과의 경쟁은 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

교통은 동해선 재송역을 도보로 이용할 수 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 편입니다.

편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

내부 확인은 폐문으로 인해 불가능했으나, 탐문 결과 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

폐문으로 인한 내부 상태 미확인: 내부 구조, 마감 상태, 누수, 하자 등 직접 확인이 불가하므로, 응찰 전에 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

용도와 현황의 차이: 공부상 업무시설임에도 불구하고 주거용으로 이용 중일 가능성이 있어, 임대차 관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (본 건 임차인은 대항력 없음)

부동산 시장 변동성: 신축 건물이라도 지역 경기 상황, 금리 변동, 공급 물량 증가 등에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

혐오시설: 본 물건지 주변 반경 1km 이내에서 특별히 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 역세권 입지와 양호한 교통 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 부담이 없는 깔끔한 상태입니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가와 주거용으로 이용될 경우의 잠재적 이슈는 신중한 접근이 필요합니다.

최근 동일 면적의 거래 사례가 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시장 가격을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 건물: 2023년 3월 사용 승인된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

우수한 입지 및 교통: 동해선 재송역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 해운대구의 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

깔끔한 권리관계: 모든 후순위 권리가 소멸되며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

잠재적 임대 수요: 신축 오피스텔로서 지역 내 직장인 및 1인 가구 등을 대상으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

최근 거래 사례 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(리치먼드시티 센텀)의 52.1338㎡ 면적 오피스텔이 2025년 2월 26일에 291,280,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산한 단위 면적당 가격은 약 5,587,000원/㎡ (약 18,470,000원/평)입니다.

입찰가 산정:

본 건은 감정가 338,000,000원에 비해 가장 유사한 면적의 최근 거래 사례가 291,280,000원임을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

폐문으로 인한 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 거래 사례 가격을 기준으로 하되, 층수 프리미엄 및 추가적인 시장 상황 변동 가능성을 고려하여 잠정적 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 약 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

가장 합리적인 입찰가로는 약 290,000,000원을 제안하며, 이는 최근 거래 사례 가격과 유사한 수준으로, 내부 상태 확인 시 변동될 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인과 주변 시세 재조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.