나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21701 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1122-3 흥아거북 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연산동 로타리’ 북측 인근에 위치하는 구분
건물(아파트)인 흥아거북 5층 609호 <공부상: 509호, 통칭: 31.1평형, 동향)로서 1개동으로
구성되어 있으며, 전체 공유지분 중 매각지분은 김성준 지분 전부(2/9)가 매각 대상물건으로
서 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보
로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 5층(신측/사용승인일자: 1976.06.02)으로서
외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감,
내벽: 벽지 마감,
창호: 샷시유리창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: (1) 공부상 5층 509호이나, 현황은 5층 609호 입니다.
(2) 전체 공유지분중 매각지분은 김성중 지분<2/9> 전부가 매각대상입니다.

물건 비고

1. 공부상 5층 509호이나 현황은 5층 609호임(감정평가서참조).
2. 지분경매. 공유자 우선매수신고는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21701 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1122-3, 흥아거북 5층 509호 (현황 609호)

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

전용면적: 84.46㎡ (약 25.55평)

분양평형: 31.1평형 (약 102.7㎡)

토지면적: 58.78㎡ (약 17.78평)

토지 지분: 13.06㎡ (약 3.95평)

건물 면적: 84.46㎡ (전용면적)

건물 지분: 18.77㎡ (약 5.68평) - (이는 전체 건물 지분 비율을 나타내는 것으로 보임)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (김성준 지분 2/9)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항:

1. 공부상 5층 509호이나 현황은 5층 609호임 (감정평가서 참조).

2. 지분경매. 공유자 우선매수신고는 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 지분매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연산동 로타리’ 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 대상 물건까지 차량으로 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 지하철역까지 도보로 약 5분 정도 소요되어 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2025년 3월 27일자 신용보증기금의 강제경매개시결정 (2025타경21701)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다. (다만, 지상권에 대한 개요는 비고란에 언급되어 있으나 구체적인 내용은 파악 필요)

등기부 현황 요약:

* 1997년 11월 20일: 이상규 앞으로 소유권 이전 (갑1)

* 2002년 11월 22일: 김무곤 앞으로 소유권 이전 (매매, 갑2)

* 2023년 12월 28일: 노 앞으로 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속, 갑3)

* 2025년 3월 27일: 신용보증기금의 김성준 지분에 대한 강제경매 개시 (말소기준권리, 갑6)

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003년 1월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 인수되는 보증금이 없으며, 대항력도 없어 경매 절차에 따라 정리될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 다양한 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 연산동 로타리 인근의 지역 특성상 유동인구가 풍부하며, 상업 활동 또한 활발하게 이루어지고 있어 상권으로서의 잠재력은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 또는 3호선 환승역인 연산역(가칭)을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 전반으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

* 주변 편의시설: 연산동 로타리를 중심으로 각종 은행, 병원, 대형마트, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경도 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 전체 소유권이 아닌 김성준의 지분 2/9만 매각 대상입니다. 이는 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의 및 절차가 필수적이므로, 이에 대한 충분한 이해와 대비가 필요합니다.

* 공부와 현황의 차이: 등기부등본상에는 509호로 기재되어 있으나, 실제로는 609호로 사용 중입니다. 이러한 공부와 현황의 불일치는 추후 등기부 정리 및 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인하고 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 본 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 1회에 한정되므로, 입찰 전 공유자의 의사를 파악하고 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축 노후화: 1976년 6월 2일에 사용 승인된 건물로, 건축 연령이 높아 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 건물의 가치 하락 위험을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보와 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 시 주변을 면밀히 살펴 추가적인 사항이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구의 핵심 지역인 연산동 로타리 인근에 위치하여 입지적 가치가 높고, 대중교통 이용이 매우 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

* 하지만 지분 매각이라는 점, 공부와 현황의 불일치가 존재한다는 점, 그리고 공유자 우선매수권이라는 변수가 있다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 1976년 준공된 아파트로서 노후화에 따른 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성도 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 연산동 로타리라는 부산의 중심 상업 및 교통 요지에 위치합니다.

* 편리한 교통: 지하철역이 도보 5분 거리에 있어 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 잠재적 가치: 노후된 아파트지만, 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (투자자의 비전 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 110,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 하지만 지분 매각, 공부와 현황의 차이, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 건물의 노후화 등 다수의 위험 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 충분히 할인하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%에서 120% 범위에서 결정되지만, 본 건의 경우 위험 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 경쟁 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.