나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21666 [1] 부산광역시 동래구 사직동 981-100 삼정그린코아 110동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 사직중학교 남측 인근에 위치하는 삼정그린코아
110동 8층 802호이며 주변은 각급 아파트단지, 단독 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습
니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 8층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스
공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 아파트의 부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 대부분 제2종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21666 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOO (OKEFNI 대부주식회사)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 동래구 사직동 981-100 삼정그린코아 110동 8층802호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

* 토지지분: 41.758㎡ (약 12.63평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (공급면적 추정): 116.24㎡ (약 35.16평)

* 건물지분: 116.24㎡ (약 35.16평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 전용면적: 제공된 정보만으로는 본건(8층 802호)의 정확한 전용면적을 특정하기 어렵습니다. 유사 면적(116.24㎡)의 최근 매매 사례에서 해당 면적이 전용면적(exclusive use area)으로 표기된 점을 참고할 수 있습니다.

1.4. 기타 정보

* 감정가: 365,000,000원

* 특이사항: (정보 없음)

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 사직중학교 남측 인근에 위치하는 삼정그린코아 110동 8층 802호입니다.

* 주변은 각급 아파트단지, 단독 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 제반 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

* 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 8층에 위치합니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 마감되었습니다.

* 내벽은 벽지, 타일 마감 등입니다.

* 창호는 새시창호입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지 형상은 사다리형과 유사하며 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 용도지역은 대부분 제2종일반주거지역입니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전: 1998-09-23 (임영인)

* 이후 소유권 이전(매매): 2011-04-22 (김철호외 1명), 2021-10-21 (김철호)

* 근저당권 (말소기준권리): 2021-10-27, 오케이에프앤아이대부주식회사, 364,000,000원

* 기타 근저당권: 2022-08-30, 김인숙, 25,000,000원 (말소 예정)

* 임의경매 개시: 2025-03-25, 오케이에프앤아이대부주식회사, 328,450,878원

3.2. 말소기준권리

* 2021년 10월 27일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권 (채권액 364,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 지상권 관련 정보는 기재되었으나 상세 내용 없음).

* "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 현재 임차인 정보가 명확히 파악되지 않으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '임대관계: 미상'이라는 점을 고려할 때, 점유자 유무 및 권리관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과 포함)

* 본 건 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 쓰레기 소각장, 납골당 등)의 직접적인 존재 여부를 확인하기 위한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 명확히 식별되는 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

* 사직동은 주거 및 교육 시설이 발달한 지역으로, 일반적인 아파트 단지 인근의 상업 시설, 학교, 공원 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* (참고: 지도 서비스 등을 통한 상세한 주변 환경 분석 시, 혐오시설이 아니더라도 개인의 선호도에 따라 민감할 수 있는 시설(예: 대규모 병원, 특정 종교 시설 등)이 존재할 수 있으므로, 추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 사직삼정그린코아아파트

* 건설사: (정보 없음)

* 사용승인일: 1998년 07월 25일

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 874세대

* 최고층: 21층

5.2. 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등이 단지 내 복리시설로 포함되어 있습니다.

* (참고: 주변 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설은 도보 또는 차량 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.)

5.3. 주차 정보

* 총 주차대수: 970대 (지하 자동식: 749대, 지상 자동식: 221대) - JSON 정보 기준

* (단, '아파트 정보' 섹션에는 지상 3대, 지하 21대, 총 213대로 표기되어 있어, 실제 주차 가능 대수에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

* '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자의 권리 관계, 대항력 유무, 보증금 반환 채권 등에 대한 확인이 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이라도, 점유자가 있다면 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 분석

* 등기부 채권 총액(389,000,000원)이 감정가(365,000,000원)를 초과하고 있어, 낙찰 후 채무 부담 여부 및 경매 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

* 말소되지 않는 권리(지상권 등)가 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 잠재적 문제

* 실제 건물 면적 및 구조가 공부와 일치하는지에 대한 확인이 필요할 수 있습니다 (제시된 JSON 정보와 건물/호수 표기에 일부 상이점 존재 가능성).

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치한 삼정그린코아 아파트로서, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖춘 주거용 부동산입니다.

* 건물이 노후화(1998년 준공)되었으나, 아파트 단지로서의 가치는 유지하고 있습니다.

* 가장 큰 위험 요소는 '임대관계 미상'으로 인한 점유자 및 임차인 관련 불확실성입니다. 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 철저한 대비가 요구됩니다.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 데 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 동래구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 대규모 아파트 단지의 일부로서, 단지 내 관리 시스템 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 재건축 또는 리모델링 가능성(장기적 관점)도 잠재적으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(116.24㎡) 물건의 매매가가 343,000,000원(2026년 7월 7일 거래)으로 확인됩니다.

* 본 건의 감정가는 365,000,000원입니다.

* '임대관계 미상' 및 잠재적 명도 위험성을 고려하여, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

* 최적의 입찰가는 현장 방문 및 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.