나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21826 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 842-11 가야누리애 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ‘성서초등학교’ 남측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 가야누리애 4층 402호(통칭: 27평형, 남향)로서 본단지는 1개동으로
구성되어 있으며, 주변은 아파트, 시장, 단지내 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위
환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
정도 소요되여 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 4층(사용승인/신축일자: 2017.01.12)으로서,
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 일부 대리석마감,
내 벽 : 벽지마감,
창 호 : 샤시창이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시기스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 공동주택 건부지(아파트용지) 및 업무시설,
제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 150미터>, 상대보호
구역, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역은 업무시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21826 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 842-11 가야누리애 4층402호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.7013㎡ (약 4.45평)

건물 전용면적: 73.59㎡ (약 22.26평)

건물 공급면적: 27평형 (약 90~100㎡ 내외 추정)

건물 지분: 73.59㎡ (약 22.26평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 263,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ‘성서초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

본 단지는 1개동으로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 시장, 단지 내 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 5분 소요되는 등 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 도로 상황

남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 신축 연도

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 4층에 위치합니다.

사용승인일자: 2017년 1월 12일 (신축 후 약 9년 경과)

3.2. 건물 마감 및 설비

외벽: 몰탈위 수성페인팅 및 일부 대리석 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 샤시창

내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 건물 이용 상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이: 150미터), 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

4.2. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 등고 평탄하게 조성된 부정형의 공동주택 건부지(아파트 용지) 및 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2024년 3월 18일 접수된 승학신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 228,000,000원)입니다.

이 경매개시결정등기(2025년 4월 17일 접수, 승학신용협동조합 신청)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰로 인해 소멸됩니다.

기타 등기사항(소유권이전, 신탁등기말소 등)은 확인되었으며, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

5.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

5.3. 임차인 현황 (주의사항 포함)

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 조사하지 못하였습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 상세 임대 내역은 업무 시 확인해야 합니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변 시장 등 상업 시설과 함께 형성되어 있습니다.

6.2. 업종 현황

주변 지역은 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 공동주택, 업무시설, 제1종 근린생활시설 용도로 활용 가능한 토지 이용 계획이 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 교육 시설

인근에 성서초등학교가 소재하여 도보 접근이 가능합니다.

7.2. 편의 시설

단지 내 근린생활시설 및 주변 시장 등이 있어 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

7.3. 기타 (혐오시설 검색)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 미확인 임대차 관계

임대차 여부 및 상세 내역이 불명확하여 인수 보증금 0원과 상반될 가능성을 배제할 수 없습니다.

8.2. 공부와의 차이

제공된 정보상으로는 공부와의 차이가 없습니다.

8.3. 기타 리스크

내부 마감재 미확인으로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

일반상업지역, 방화지구 등 복합적인 토지이용계획으로 인한 향후 건축 규제나 개발 제한 가능성을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 강점

부산진구 중심 지역에 위치하며, 초등학교 인접 및 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

아파트, 상업시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 용도 지역에 해당합니다.

9.2. 개발 잠재력

신축 아파트(2017년 준공)로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9.3. 기타

인수 보증금 0원으로 권리관계가 비교적 명확한 편입니다 (임대차 불확실성 제외).

10. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 입지 좋은 아파트로서, 학군 및 교통이 편리합니다. 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태도 양호할 것으로 기대됩니다. 다만, 임대차 관계가 불분명한 점이 가장 큰 리스크 요인이므로, 현장 조사를 통해 해당 부분을 반드시 확인해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 지역 내에서의 주거 가치 및 잠재력을 고려할 때 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

11. 예상 입찰가 산정

11.1. 총 채무액

말소기준권리(근저당) 채권최고액: 228,000,000원

임의경매 청구 금액: 190,697,949원

11.2. 인수 보증금

0원 (제공된 정보 기준)

11.3. 입찰가 고려사항

감정가 263,000,000원을 기준으로 하되, 실제 명도 비용, 수리 비용, 미확인 임차인으로 인한 추가 부담 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.