나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21804 [1] 부산광역시 금정구 구서동 183-2 구서협성엠파이어 22층102-2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산도시철도 1호선 '두실역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '두실역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상29층 건물 내 제22층 제102-2202호로서, (사용승인일: 2013-04-01)
- 외 벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복6차선 도로(중앙대로)에 접하고, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구서동 183-2 : 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이120m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21804 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 183-2, 구서협성엠파이어 22층 102-2202호

용도: 아파트

감정가: 448,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.18㎡ (약 4.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

분양면적: 제공된 정보에서 직접 확인되지 않습니다.

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 4층, 지상 29층 건물 내 제22층 제102-2202호

사용승인일: 2013년 4월 1일

아파트명: 구서협성엠파이어

총 세대수: 299세대

최고층: 29층

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산도시철도 1호선 '두실역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대입니다.

1.4. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 '두실역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 왕복 6차선 도로(중앙대로)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.4. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 8월 6일 접수된 우리은행의 근저당권 (을3)이며, 채권액은 173,305,000원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사협성건설 (2013-04-10)

* 소유권이전: 정두한 (2013-05-16, 매매)

* 근저당권: 우리은행 (2015-08-06, 173,305,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 우리은행 (2015-08-06, 29,062,000원)

* 근저당권: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2023-02-14, 170,400,000원)

* 가압류: 롯데카드주식회사 (2024-07-01, 13,460,483원)

* 가압류: 엔에이치농협캐피탈 (2024-08-14, 18,682,955원)

* 가압류: 삼성생명보험 (2024-11-01, 18,904,299원)

* 압류: 금정구(부산광역시) (2024-12-13)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-01-24, 11,555,623원)

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2025-02-25, 6,215,121원)

* 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025-04-14, 162,884,059원)

1.5. 3. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 441,585,481원입니다.

1.5. 4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담하는 임대차 관련 비용은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 내부 점유 관계 등에 대해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구서동 일대는 부산도시철도 1호선 '두실역'을 중심으로 주거, 업무, 상업 기능이 복합된 지역입니다. 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 2. 지역 특성

본건 소재지는 일반상업지역으로 분류되어 있어, 주거 기능 외에 상업 및 업무 시설의 이용도 활발한 지역적 특성을 보입니다. 이는 향후 상업시설 활용 가능성을 시사합니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1. 주거 환경

주변은 공동주택 및 업무시설과 상가들이 혼재하여 다양한 생활 인프라를 이용하기에 편리한 환경입니다.

1.7. 2. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 두실역, 다수의 시내버스 노선

* 교육: (주변 교육 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 의료: (주변 의료 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 쇼핑: 주변 근린생활시설 및 마트, 백화점 등 이용 가능

* 기타: 관리사무소, 자전거 보관소, 지하 전기차 충전기 8대 구비.

(주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 내부 확인 불가

본건은 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 공부나 외부 관찰만으로는 파악하기 어려우므로, 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인하거나 관련 정보를 추가로 수집하시기 바랍니다. 이는 예상치 못한 수리 비용이나 하자 발생의 위험으로 이어질 수 있습니다.

1.8. 2. 유동화물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 채권자의 권리 행사가 적극적일 수 있습니다.

1.8. 3. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 점에 유의해야 합니다. 비록 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 부산 금정구 구서동의 역세권에 위치한 아파트로, 인근의 잘 갖추어진 상업 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 건물은 2013년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 22층의 고층 세대라는 장점이 있습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 불가했다는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 주요한 고려사항입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건이나, 내부 상태를 사전에 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 '두실역'과 인접한 역세권 입지.

* 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 지역으로 지역 활성화 가능성.

* 2013년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트.

* 22층 고층으로 조망 및 일조권 확보에 유리할 수 있음.

* 감정가 448,000,000원 대비 최근 거래 사례를 고려한 시세 차익 기대.

1.11. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 6~7월) 84.93㎡ 전용면적 기준, 7층~10층 거래가는 36,900만원에서 42,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 22층의 고층으로, 이러한 거래가 대비 높은 가격을 받을 가능성이 있습니다.

감정가 44,800만원을 참고하되, 최근 시세 및 고층 프리미엄을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 44,000만원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 최고가 거래 사례(42,000만원) 대비 높고, 감정가(44,800만원)와 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 잠재력 및 고층 이점을 반영한 보수적인 추정치입니다.

잠재적 리스크(내부 미확인 등)를 감안하여, 실제 입찰 시에는 현장 확인 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.