나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1541 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 '부산도시철도1호선 중앙역' 북동측 인근에 소재하는
일동미라주더마린 2층 206호로서, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '중앙역' 및 시내버스정류장이
소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 2층 206호로서(사용승인일:2021.11.19),
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 주차타워설비, 공동현관기, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동4가 86-1 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단 지정 철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경1541 (1)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 2층206호

용도: 오피스텔

건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지면적: 2.63㎡ (약 0.79평)

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

준공일자: 2021년 11월 19일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 206호

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임, 내벽 - 벽지 도배, 창호 - 샷시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가에 소재하며, 부산도시철도 1호선 중앙역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 복합 용도 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 주변 주요 시설:

* 교통: 부산도시철도 1호선 중앙역

* 상업시설: 롯데백화점 광복점, 국제시장, 자갈치시장, 부평깡통야시장, 광복로 문화·패션거리, BIFF광장 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 문화시설: 40계단 문화관광테마거리, 부산영화체험박물관, 부산항대교, 용두산공원 등 다양한 문화 및 관광 명소가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의: 주변에 은행, 편의점, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 기타: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2022년 3월 18일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 70,400,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 명확히 파악되지 않았으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

중앙동 일대는 부산의 주요 도심 상업 및 업무 지역으로, 유동인구가 풍부합니다. 특히 중앙역 역세권이라는 장점과 더불어 다양한 상업시설, 문화시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 오피스텔로서의 가치가 높습니다.

4.2. 투자 가치

역세권 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익이 기대되며, 주변 상권의 발달로 인한 미래 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔로서의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 인근의 다양한 편의시설 및 문화시설 이용이 용이합니다.

부산시 중구는 비교적 높은 수준의 생활 편의성을 제공하는 지역입니다.

5.2. 건축물 정보

본 건물인 '일동미라주더마린'은 2021년 11월 19일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 20층 규모이며, 본건은 2층 206호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명확한 임대 현황 및 공실률 파악에 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 신축/증축 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구 중앙역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 상업 및 업무 지역의 중심에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 인수 부담도 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 중앙역 역세권

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물

* 편리한 생활 인프라: 주변 풍부한 상업, 문화, 편의시설

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상, 임차인 인수 부담 없음.

* 다양한 관광 명소 인접: 부산의 주요 관광지와 접근성이 좋음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 건물 내 20.09㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 6월 1일에 85,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 반면, 동일 건물에 25.1㎡ 면적의 오피스텔은 2026년 1월 9일에 130,000,000원에 거래되었습니다, 이는 평당 약 5,179,000원에 해당합니다. 본건의 감정가는 106,000,000원이며, 이는 20.09㎡ 면적 기준으로 평당 약 5,276,000원 수준입니다.

최근 20.09㎡ 면적의 실거래가(85,000,000원)와 감정가(106,000,000원) 간에 차이가 있으나, 유사 면적대의 다른 거래가보다 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 더 넓은 면적의 거래가(130,000,000원)가 감정가 수준에 근접한 점을 고려할 때, 시장 가치는 85,000,000원과 106,000,000원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

또한, 인근의 다른 오피스텔 시세 등을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.