나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22000 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘온샘초등학교’ 남측 인근에 위치하는 구분
건물(오피스텔)인 동래효성해링턴플레이스 104동 6층 603호( 45.6 평형, 남서향)로서
본단지는 1개동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로
형성되어 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 6층(신측/사용승인일자: 2019.05.30)으로서
외벽: 치장석 붙임 및 수성페인팅 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 아파트 및 오피스텔
건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 광대로 및 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 없습니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22000 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 6층603호

용도: 오피스텔

건물명: 동래효성해링턴플레이스

동/호수: 104동 6층 603호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 339,000,000원

토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

건물면적: 56.24㎡ (약 17.01평) - 전용면적 기준

분양평형: 45.6평 (감정평가서 요약 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘온샘초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 5분 거리에 있습니다. 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 19일 접수된 사하중앙새마을금고의 근저당권(을3, 159,500,000원)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 압류(갑5), 임의경매(갑6) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도 등기(을구 1번 내지 25번 구분지상권 설정등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라는 내용이 명시되어 있어, 구분지상권은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024-07-02

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

임차인 안 은 대항력이 없습니다. 따라서 전입일자/확정일자가 배당신고일자보다 앞서더라도, 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸되며, 임차인은 보증금을 낙찰자로부터 회수할 수 없습니다. 본 건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리 요약

* 토지 별도 등기 (을구 1번 내지 25번 구분지상권 설정등기)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 동래구 온천동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 상업시설도 잘 갖추어져 있어 지역 내 유동인구가 비교적 많은 편입니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 물건 인근에는 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 동래럭키쇼핑상가 등 전통시장 및 상가들이 위치해 있어 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

* 온천동 일대는 역사적으로 온천 시설이 발달한 지역으로, 현재도 농심호텔과 허심청 부근을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 동래 온천인정시장, 동래시장, 수안인정시장 등 다양한 전통 시장과 골목 상권이 있어 먹거리 및 쇼핑을 즐길 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 다양한 편의점(GS더프레시, 세븐일레븐 등)이 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 온천동 지역은 온천 시설이 발달한 곳으로, 녹천탕 등 온천을 이용할 수 있습니다.

* 지역아동센터(튼튼이지역아동센터, 우리들지역아동센터, 사랑의샘지역아동센터 등)가 다수 운영되고 있어 아동 보육 및 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 단지 인근에는 온샘초등학교가 남측에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 또한, 부산내성중학교, 동래중학교, 온천중학교 등 다수의 중학교가 인근에 분포하고 있습니다.

* 고등학교로는 부산중앙여자고등학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 토지에 설정된 구분지상권입니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 등 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로서, 이로 인해 건물 소유주(본건 매수인)는 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 특히, 토지 별도 등기로 25개의 구분지상권이 설정되어 있다는 점은 복합적인 권리 관계를 시사하며, 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 기타 리스크

* 본 건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 해당 용도지역 및 지구의 건축 규제 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 신탁재산 귀속 등기 말소 기록이 있어, 신탁 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구의 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 학군 또한 양호한 편입니다. 그러나 토지에 설정된 다수의 구분지상권으로 인해 부동산 권리 관계가 매우 복잡하며, 이는 향후 매수인의 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 동래구라는 지역적 이점과 온천동이라는 생활권의 편리성을 누릴 수 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고, 각종 편의시설 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

본건의 시세는 오피스텔 전용면적 56.24㎡ (약 17평) 기준, 2023년 10월 실거래가가 3억 5천만원 수준으로 확인되었습니다. 2026년 5월 기준 아파트 매매 실거래가로 84㎡ (약 25평)형이 6.8억~6.95억 수준이나, 이는 아파트 기준이며 오피스텔과는 차이가 있습니다. 다만, 본 건은 토지에 복잡한 권리(구분지상권)가 설정되어 있어 이러한 권리 인수 부담이 시세에 반영될 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 토지 권리 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 시세 및 리스크 요인을 감안하여 감정가 수준인 3억 3천 9백만원에서 3억 5천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 권리 분석을 통한 인수 비용 및 추가적인 법적 검토를 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.