나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1763 [1] 부산광역시 연제구 연산동 360-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ""연신초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 부근은 단독주택, 노변상가 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 내외 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로와 각각 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

1)기호㉠~㉡(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고)
2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 2층 주택 및 근린생활시설 건물로서
외 벽: 치장타일 및 몰탈위페인트마감.
내 벽: 몰탈위페인트 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1)기호㉠~㉡별첨 '지적 및 건물개황도' 참고)
2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 주택 및 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 연제구 연산동 360-30

1.2. 물건종별

단독주택 및 근린생활시설

1.3. 토지면적

201. 10㎡ (약 60.56평)

1.4. 건물면적

건물 본건 면적: 181.85㎡ (약 55.00평)

제시외 건물 면적: 10.60㎡ (약 3.20평)

총 건물 면적: 192.45㎡ (약 58.20평)

1.5. 감정가

795,749,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 사건번호

부산지방법원 2025타경1763 (1)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 노변상가 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 부산의 중심부에 자리한 연산동은 도심의 활력과 자연의 고요함이 공존하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산 도시철도 1호선과 3호선이 지역을 관통하거나 인접해 있어 부산 전역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2011년 8월 19일자 연산제일새마을금고 근저당권 (등기부채권 총액: 487,200,000원)

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 정보: 추연주

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-01-11

확정일자: 2017-01-09

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 단독주택과 함께 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 주변에 연신초등학교가 있어 주거 기능과 함께 학생 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

건물 자체는 근린생활시설로 이용 중이며, 인근에 노변상가가 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 연산동 지역은 부산의 행정 및 법조타운이 밀집된 중심지로, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남동측 인근에 연신초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치해 있습니다. 인근에 다른 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

가까운 거리에 다이소 부산연제점 등 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 연산동 중심 지역에는 식당, 카페, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

온천천시민공원, 황령산 등이 가까이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 부산광역시청, 부산지방경찰청, 법원 등이 밀집한 행정 중심지에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

해당 임차인(추연주)은 대항력이 없으며, 보증금 65,000,000원은 인수되지 않습니다. 다만, 해당 물건 자체의 상세 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 현황은 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 중심지에서 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다. 연신초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 편입니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 가치 평가 및 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산의 행정, 법조, 상업 중심지에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 다목적 활용 가능: 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중으로, 주거와 상업 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 등기부상 권리 소멸 및 임차인의 대항력 없음으로 낙찰 후 명도 관련 부담이 적습니다.

* 안정적인 지역: 연산동은 지속적인 수요와 개발 잠재력을 가진 지역으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 795,749,000원

인수 보증금: 0원

주변의 아파트 및 다세대 주택 매매 사례를 고려할 때, 본건과 같이 단독주택 및 상가 건물의 특성을 감안한 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 제시된 감정가는 주변 지역의 시세 및 본건의 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

본 건은 권리상 인수가 없으며, 입지 조건이 양호하고 안정적인 지역에 위치하고 있으므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 580,000,000원 ~ 680,000,000원 범위로, 본건의 상세 현황 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.