나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21695 [1] 부산광역시 중구 대청동2가 7-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동2가 소재, 용두산공원 및 부산근현대역사관 북측 인근 도로
월편에 위치하며, 주위는 도로변 상가, 이면지의 주상혼용지대로 이루어져 있어 주위환경
보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 양호한
편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 대체로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 약 25미터 간선도로, 동측으로 약 5미터 포장도로, 북동측으로 약 4미터의 포장도
로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2022-11-10)(3-1호선)(접함), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(
기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 교육환경보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-04-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 6층 건물로서,
·외벽 : 석재 붙임, 치장타일 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 인테리어 벽지, 타일 붙임,
·창호 : 샷시창임.

이용상태

공부상 숙박시설(객실 60개)로┌1층 : 근린생활시설, 관광숙박시설, 주차장,
├2~6층 : 관광숙박시설, 주차장,
├지하1층 : 근린생활시설,
└지하2층 : 기계실, 전기실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 시스템에어컨설비(숙박시설
부분), 난방설비(숙박시설부분), 기계식주차설비 되어있음.

부합물 및 종물

미상임. (내부는 폐쇄되어 조사치 못하였음.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이나, 현황 폐문부재로 공실로 보임.
○본건은 공부상 아토비즈니스호텔이나, 현지호칭상 NUMBER 25 HOTEL 남포대청점으로 되어있
음.

물건 비고

일괄매각,숙박시설로 공부상 아토비즈니스호텔이나, 현지호칭상 NUMBER 25 HOTEL 남포대청점으로 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21695 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 14,808,258,800 원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 중구 대청동2가 7-1

* 용도: 숙박시설 (공부상 아토비즈니스호텔, 현지칭 NUMBER 25 HOTEL 남포대청점)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 유동화물건

1.3. 토지 정보

* 면적: 764.00 ㎡ (약 231.28 평)

* 이용상태: 상업용 건부지로 이용 중

* 지형: 부정형, 대체로 주위와 평탄

* 접합도로: 남측 25m 간선도로, 동측 5m 포장도로, 북동측 4m 포장도로 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 105m, 최고높이 145m), 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층, 지상6층

* 면적: 4277.42 ㎡ (약 1294.07 평)

* 주요 용도: 숙박시설 (객실 60개), 근린생활시설, 주차장, 기계실, 전기실

* 준공일: 1988년 4월 11일

* 설비: 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 시스템에어컨, 난방, 기계식 주차 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 중구 대청동2가에 위치하며, 용두산공원 및 부산근현대역사관 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 도로변 상가 및 주상복합 용지의 상업지역으로 형성되어 있어 입지 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 소형 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 정류소 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 전체 채권 총액은 13,680,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2023년 5월 12일자 하나은행의 근저당권(13,080,000,000원)입니다.

* 이후 다수의 근저당, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 본 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사오티비즈, 이성용 (대표: 이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/사업일자: 2016년 7월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

* 그러나 위 임차인은 대항력을 보유하고 있으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰 시 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 부산의 원도심 지역으로, 역사적, 문화적 중심지에 위치하고 있습니다.

* 용두산공원, 부산근현대역사관 등 주요 관광자원과 인접하여 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에는 다양한 상업시설과 주상복합 건물이 밀집한 상업지대입니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데마트 광복점, 남포동 상권 등

* 문화/관광시설: 용두산공원, 부산근현대역사관, BIFF 광장, 자갈치 시장 등

* 행정/금융시설: 중구청, 부산중부경찰서, 다수의 은행 지점 등이 근거리에 위치합니다.

* 본 물건 인근 지역에는 주거 및 상업 시설 외 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 백화점, 대형마트, 전통시장 등 쇼핑 시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 은행, 병원 등 생활 편의를 위한 각종 공공 및 민간 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

* 용두산공원, 부산근현대역사관 등 역사 및 문화 관광자원과의 접근성이 뛰어납니다.

* 주변에 다수의 교육시설이 위치하나, 본 물건의 직접적인 활용 가치와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인(이성용)의 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 경매 진행 시 권리 분석에 철저한 검토가 요구됩니다.

6.2. 운영 리스크

* 현재 건물 내부가 폐쇄되어 공실로 추정되나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 숙박시설 운영 경험 및 전문성이 요구될 수 있습니다.

* 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 시장 리스크

* 부산 원도심 지역의 경기 변동 및 부동산 시장 침체 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 경쟁 숙박시설과의 가격 및 서비스 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구 대청동의 탁월한 입지에 위치한 숙박시설입니다. 용두산공원 및 주요 관광지와 인접하고, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있어 잠재 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 권리 관계, 그리고 현재 공실 추정 등의 요소는 투자 결정 시 신중한 검토를 필요로 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 면밀한 현장 조사를 바탕으로 한 권리 분석과 명확한 운영 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 원도심 핵심 입지: 높은 유동인구와 관광객 수요를 기반으로 한 사업 기회.

* 우수한 교통망: 지하철역 및 버스정류장 인근으로 접근성 탁월.

* 풍부한 문화 및 관광 인프라: 주변 관광 자원을 활용한 시너지 효과 기대.

* 현재 감정가 148억 원 대비 시세 비교를 통한 투자 매력도 검토 필요.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 10,000,000원을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 본 물건의 감정가는 14,808,258,800원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 주변 건물 시세 및 임대차 현황 분석, 명도 가능성 및 예상 비용 산출, 그리고 향후 예상되는 리모델링 및 운영 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리상 인수되는 보증금은 10,000,000원이지만, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 비용까지 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.