나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21965 [1] 부산광역시 동구 초량동 1210-6 태영노블리안 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 '부산화교소학교' 남동측 인근에 위치하는 태영노블리안 10층 1006호로서, 부근은 상업용 부동산, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '부산역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 건내 10층 1006호로서,
외벽: 치장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 '오피스텔(복층)'이며 실제 이용상황은 폐문부재로 확인치 못함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로 현황 '업무시설, 오피스텔, 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약40m내외, 북서측으로 노폭 약3~4m내의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(미관지구와 경관지구 통폐합에 따른 수정(부산시 조례 제5857호)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역), 도시관리계획 입안중(2025-01-15)(도시관리계획 입안중(열람공고:2025.1.15.~2.3.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

특별매각조건, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21965 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1210-6 태영노블리안 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

토지지분: 4.30㎡ (약 1.30평)

건물면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

건물지분: 26.22㎡ (약 7.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2003년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 동구 초량동 소재 '부산화교소학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '부산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지이며, 현재 '업무시설, 오피스텔, 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 40m 내외, 북서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 도시관리계획 입안 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 창원지방법원 2023카단10118 (경남신용보증재단 가압류, 2023년 2월 7일 접수)

* 임차인 현황:

* 한

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019년 6월 7일

배당신고일자: 2023년 6월 19일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (정신배, 이채숙)

* 가압류 (경남신용보증재단, 신용보증기금)

* 압류 (거제시)

* 주택임차권 (한상아) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매 신청 채권자

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부상 말소기준권리(갑12)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 별도로 인수할 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 동구 초량동 일대는 부산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 기대할 수 있으며, 부산역 이용객 및 인근 직장인을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

주변에 학교가 소재하고 있어 주거 목적으로도 일부 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 부산역 도보 이용 가능한 역세권입니다. 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 부산역 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 부산화교소학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: (제공된 정보만으로는 혐오시설 여부를 파악할 수 없습니다. 외부 지도 서비스 등을 통해 별도 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 특별매각조건이 적용됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 인수하지 않음을 의미하나, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현황 폐문부재로 건물 내부 상태를 확인할 수 없습니다. 낙찰 후 명도 및 내부 수리 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 본건 토지는 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 건축이나 이용에 제한 또는 변경사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

다만, 특별매각조건에 따른 임대차보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 인수조건 변경 및 건물 내부 확인 불가, 도시관리계획 입안 중 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

권리분석상 낙찰 후 부담은 적으나, 명도 및 현장 조사에 신중을 기해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산역 초역세권의 탁월한 입지: 지속적인 수요와 가치 상승 잠재력을 보유합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 특별매각조건으로 인해 매수인이 임대차보증금반환채무를 인수하지 않아 투자 위험을 줄일 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합하여 공실률이 낮을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 결과, 본건과 유사한 전용면적 26.22㎡ 오피스텔의 최근 매매가는 6,000만원에서 6,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가 6,800만원은 최근 거래가 최고가 수준이며, 건물 내부 확인 불가 및 도시관리계획 입안 중 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 권리상의 부담은 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 5,800만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.