나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21888 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 41-1334 경동빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동 소재 보수초등학교 북동측 인근에 위치하는 경동빌라
(현지호칭:영진빌라 B동) 2층 201호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 2층 201호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 등.
내 벽 : 벽지마감 등.
창 호 : 샷시창.

이용상태

공동주택(다세대주택).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서 하향의 완경사지 내 유사 사다리형 토지로 공동주택부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 2미터 내외 폭의 계단도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(노면이하),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 공부상 건물명이 '경동빌라'로 등재되어 있으나
건물 공동출입구에는 '영진빌라 B동'으로 되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경21888 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

1.1. 물건 상세

사건번호: 부산지방법원 2025타경21888 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 41-1334 경동빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지 지분: 20.2375㎡ (약 6.12평)

건물면적: 45.01㎡ (약 13.62평)

건물 지분: 45.01㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물명: 경동빌라 (현지호칭: 영진빌라 B동)

건축년도: 2001년 12월 03일 (사용승인일)

층수: 4층 건물 중 2층

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 08월 23일자 중소기업은행 근저당 (을3)

등기부채권 총액: 125,932,765원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 보수동 소재 보수초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 남서 하향의 완경사지에 위치하며, 북측으로 약 2미터 내외 폭의 계단도로에 접해 있습니다.

1.4. 건물 상태 및 이용

건물 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.

외벽은 페인팅 및 타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

공부상 건물명은 '경동빌라'이나, 현지 공동출입구에는 '영진빌라 B동'으로 표기되어 있어 참고가 필요합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 고도지구(노면이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

2. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 일부 존재합니다.

다만, 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 주로 주거 기능에 중점을 둔 상권으로 판단됩니다.

3. 생활정보

주요 편의시설로는 인근에 보수초등학교가 위치해 있습니다.

구도심에 속해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 주거 환경은 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

4. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구 지정: 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 이주 또는 거주 제한 등의 변동 가능성이 있습니다. 반대로, 지역 개발에 따른 가치 상승의 기회도 될 수 있습니다.

* 건물명칭 상이: 공부상 명칭과 현지 명칭이 달라 혼란이 발생할 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 인수되는 임차 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 계단도로 접함: 차량 이동 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 제3종일반주거지역, 고도지구 등은 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 부산 중구 보수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6,500만원입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2012.08.23) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로 권리상 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

주거환경개선지구, 제3종일반주거지역, 고도지구 등 다양한 도시계획적 특성을 가지고 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승과 동시에 개발 관련 제한 사항을 인지해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 6,500만원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 주거환경개선지구의 잠재력: 장기적인 관점에서 지역 재정비에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 구도심의 회복 가능성: 부산의 구도심 지역 개발 사업 추진 시 수혜 가능성이 있습니다.

7. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적과 층수에 따라 평당 약 142만원에서 184만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 전용면적 45.01㎡ (약 13.62평)이며, 2001년에 건축된 건물임을 감안할 때, 최신 구축물이나 넓은 면적의 거래 사례보다는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 거래 사례 중 2층, 59.09㎡ (약 17.88평) 건물이 8,400만원에 거래된 점(평당 약 142만원)을 참고하면, 본건의 현재 시세는 8,400만원보다 낮을 가능성이 높습니다.

감정가 6,500만원은 이러한 시세 분석과 비교했을 때, 현재 수준에서 충분히 매력적인 가격대로 보입니다.

투자 수익을 극대화하고 리스크를 관리하기 위해서는 감정가 수준 또는 약간 하향한 가격대에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 5,500만원에서 7,000만원 사이로 제시합니다.

보수적으로 접근한다면 6,000만원에서 6,500만원 선에서 결정하는 것을 권장하며, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 상한선을 7,000만원 이하로 설정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.