나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21680 [1] 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 15층1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '성전초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '하이뷰 더파크' 15층 1508호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '부전역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상24층 건물(사용승인일: 2020.02.12.) 내
15층 1508호(전유면적: 27.68㎡)로서,
·외벽 : 화강석, 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용오피스텔로 이용중으로 탐문 조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링클러설비, 공동현관문설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로인 중앙대로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 지구단위계획구역(2014-01-29) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2009-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21680 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 15층1508호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실사용 주거용 추정)

감정가: 118,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황

토지 면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

건물 면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 범전동 소재 '성전초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 '부전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상24층 건물(2020년 2월 12일 사용승인) 내 15층 1508호임.

외벽은 화강석, 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감되었으며, 창호는 샷시창호임.

위생, 급배수, 화재탐지, 경보, 스프링클러, 공동현관문, 승강기, 도시가스 난방 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지 이용 상태 및 주변 도로:

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

본건 남동측으로 중앙대로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당함.

3. 권리분석

대항력 있는 임차인 현황:

임차인: 황지예

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 10일

확정일자: 2020년 3월 13일

대항력: 있음

물건명세서상 특이사항: 을구 1번 주택임차권 등기(2024. 4. 19. 제57621호)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수함.

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 물건명세서상의 인수 가능성을 반드시 확인해야 함)

등기부 요약:

주택임차권(을1): 황지예, 130,000,000원, 인수

압류(갑3): 동래세무서장, 말소기준권리

강제경매(갑4): 황지예, 130,000,000원, 말소

등기부채권 총액: 130,000,000원

권리 분석 의견:

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 채권자이자 임차인인 황지예 씨가 보증금과 동일한 금액으로 경매를 신청한 점으로 미루어 보증금 전액 회수를 기대하고 있을 가능성이 높으나, 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

건물 정보:

'하이뷰 더파크'는 2020년에 준공된 오피스텔로 총 324실 규모임. 본건은 15층에 위치한 전용면적 27.68㎡(약 8.37평)의 오피스텔임.

최근 매매 사례:

* 2024년 5월 21일, 25.89㎡(약 7.83평) 물건이 110,000,000원에 거래됨.

* 2026년 1월 14일, 27.23㎡(약 8.24평) 물건이 100,000,000원에 거래됨.

시세 분석:

주변 유사 면적대의 오피스텔 거래 사례를 보면, 25.89㎡ 물건이 110,000,000원에, 27.23㎡ 물건이 100,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 27.68㎡로 면적이 유사하며, 최근 거래가와 감정가(118,000,000원)를 종합적으로 고려할 때 시장 가치는 대략 100,000,000원 ~ 118,000,000원 사이로 형성될 것으로 추정됩니다. 2026년 1월에 27.23㎡ 물건이 1억원에 거래된 점은 본건의 적정 입찰가 산정에 중요한 참고가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

성전초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 부전역이 가까워 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수함.

혐오시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성임. 만약 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있음. 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하여 보증금 회수 가능성이 높다고 판단되나, 배당 결과에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

시장 변동성:

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 매매가 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건 부산 부산진구 범전동 '하이뷰 더파크' 오피스텔은 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호하며, 부전역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권 또한 발달되어 있어 주거용 및 업무용으로 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 명확한 위험 요소를 가지고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험을 충분히 고려하더라도, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치는 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부전역 역세권, 중앙대로 인접으로 교통 및 생활 인프라가 뛰어남.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 기대.

* 생활 편의성: 주변 상업 및 편의시설 밀집으로 정주 여건 우수.

* 잠재적 시세 상승 기대: 부산 도심권 개발 및 교통망 확충에 따른 수혜 예상.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 118,000,000원, 최근 유사 면적 거래 사례는 100,000,000원(27.23㎡, 2026.01.14) 및 110,000,000원(25.89㎡, 2024.05.21)이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제될 경우, 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이러한 점을 감안하여, 최근 거래 사례와 면적 차이를 고려한 적정 입찰가는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 범위에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.