나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30843 [1] 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 106동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 이현동 소재 ""촉석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 제10층 제1002호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 ""아파트부지""임.

인접 도로상태등

동측 소재 왕복4차선 포장도로 및 북서측 소재 왕복3차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2008-02-21)(이현지구)<도시개발
법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30843 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 106동 10층1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 518,000,000원 (5억 1천 8백만원)

* 토지 면적: 82.97㎡ (약 25.11평)

* 건물 면적: 176.73㎡ (약 53.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

* 경상남도 진주시 이현동 소재 '촉석초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.1. 3.인접 도로상태

* 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북서측으로 왕복 3차선 포장도로를 통해 주로 진출입이 이루어집니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 도시개발구역(2008-02-21)(이현지구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약 정보에 따르면, 본 건에는 다수의 권리 내역이 존재합니다.

* 가장 먼저 등기된 소유권 이전은 2008년 5월 14일 배진선에게 이루어졌습니다.

* 이후 2016년 10월 6일 유승희 앞으로 소유권 이전(매매)이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2016년 10월 6일 한국자산관리공사 앞으로 설정된 근저당권(금301,270,000원)입니다.

* 이 후 설정된 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 최근 등기된 권리로는 2025년 7월 17일 김한규 앞으로 설정된 근저당권(금150,000,000원)이 있습니다.

* 총 등기부채권 금액은 582,430,700원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하여 일반적인 주거 상권의 특징을 보입니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 이현하이클래스웰가

* 주소: 경상남도 진주시 이현동 1180

* 사용승인일: 2008년 4월 8일

* 단지 규모: 총 14개 동, 1268세대

* 주차: 총 434대 가능 (지상 3대, 지하 30대 포함)

* 전기차 충전기: 지하 5대

* 최고/최저층: 27층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 교육시설: 북서측 인근에 촉석초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 점유자나 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 월세 등 구체적인 조건이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 면적 비교: 본 건의 건물 면적(176.73㎡)은 최근 매매 정보에 제시된 전용면적(110.1~127.76㎡)보다 상당히 넓습니다. 이는 실제 사용 면적의 차이일 수 있으며, 동일 면적대의 거래 사례와 직접 비교 시 시세 적용에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 이현동의 '이현하이클래스웰가' 아파트 106동 10층 1002호로, 촉석초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 단지 규모가 크고 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 무난한 편입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이므로 명도 시 추가적인 고려가 필요합니다.

* 제공된 건물 면적(176.73㎡)이 최근 거래된 유사 면적보다 넓은 점을 감안할 때, 감정가(518,000,000원) 대비 실제 시장 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경 및 시세 유지 가능성.

* 촉석초등학교 인근의 교육 환경으로 인한 수요 꾸준함.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계.

* 제공된 면적(176.73㎡)이 최근 거래된 매물보다 넓어, 면적 대비 가치 상승 잠재력 고려.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 518,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례를 보면 355,000,000원부터 400,000,000원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 본 건의 건물 면적(176.73㎡, 약 53.5평)이 최근 거래된 유사 면적(약 33~38평)보다 넓은 점을 고려할 때, 단위 면적당 가격으로 단순 비교하기는 어렵습니다.

* 감정가(518,000,000원)를 건물 면적(176.73㎡)으로 나눈 평당 가격은 약 968만원/평입니다. 이는 최근 거래된 유사 아파트의 평당 가격(약 1000만~1070만원/평)과 비교 시, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 하지만 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 시장 상황을 반영한 것으로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간을 고려하고, 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 종합적으로 볼 때, 감정가와 최근 실거래가 사이의 적정선에서, 그리고 넓은 면적을 고려하여 예상 입찰가는 약 470,000,000원 (4억 7천만원) 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.