나이스옥션 법원경매 창원 2025타경514 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 726-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 안곡리소재 한림안곡 꼭지공단 서측 인근에 위치하며 부근은 중.소규모의공장, 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

북서측 경사지세내 자체지반 등고평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서 기준시점현재 공장건물등 신축중에 있으며, 일부 법면상태임.

인접 도로상태

북서측, 남서측으로 세로가 소재하며 북서측 도로와 고저차가 있고, 경사지세인바 남서측도로와 일부 고저차가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(65-한림면-안곡2구역-산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 안곡2), 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진 및 지적및건물개황도'에 개략적으로 도시한 바와같이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 안곡리726-18, 726-21, 726-22번지 3필지이나, 현황 토지합병으로 726-18번지이며, 귀 제시목록상 지목 임야이나, 현황 공업용으로 이행중에있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 구축물(1-1~1-3) 매각 포함.
부동산현황조사보고서에 의하면 신축공장 공사 중단된 상태로 조사됨.
김해시로부터 건축(신축)허가 및 공장신설 변경승인 득하고 부지조성되어 있는바, 이를 고려하여 평가함. 허가등의 유효성, 관련내용, 허가조건(수로개설등), 승계여부등 관할관청에 확인바람.
목록1.2.3.은 토지 합병으로 현황 726-18번지(목록1), 지목 '임야'이나, 현황 '공업용으로 이행 중'
지상에 이동이 용이한 컨테이너 박스는 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경514 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 726-18

* 용도: 임야 (현황: 공업용으로 이행 중)

* 감정가: 2,362,244,000원

* 토지면적: 4144.00㎡ (약 1253.7평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (토지 합병으로 현황 726-18번지)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (말소기준권리 채권자인 부산은행으로 추정됨)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각 (제시외 구축물 포함)

* 건축 현황: 신축 공장 공사 중단 상태 (김해시로부터 건축(신축)허가 및 공장신설 변경승인 득, 부지조성 완료)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 한림면 안곡리, 한림안곡 꼭지공단 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 중.소규모의 공장, 취락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 북서측과 남서측으로 도로가 소재하나, 북서측 도로와는 고저차가 있고 경사지세로 인해 남서측 도로와도 일부 고저차가 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 10일 접수된 부산은행의 근저당권 (을12) 입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권: 허정회 (1996-08-03), 다인테크닉스주식회사 (2022-09-22, 매매)

* 근저당: 부산은행 (2023-05-10, 16.5억원), 부산은행 (2023-07-03, 13.2억원)

* 임의경매: 부산은행 (2025-05-19, 22.8억원)

* 압류: 부산강서세무서장 (2026-04-02)

* 공동담보: 기술보증기금 (2025-06-20)

* 총 등기부채권액: 2,970,000,000원 입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으므로, 명확한 인수 여부 및 대항력 유무를 현장 조사 및 법률 전문가를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 김해시 한림면 안곡리 지역에 위치하며, 주변은 공업용 개발이 진행 중이거나 예정된 지역입니다.

* 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 이루어지고 있으며, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 산업 시설 확충 가능성이 있는 지역입니다.

* 김해시는 2035년까지 노후 공업 지역을 미래 성장거점으로 개발하는 계획을 추진 중이며, 이는 지역 산업 생태계 강화에 기여할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 취락 및 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 수 있습니다.

* 다만, 공업 지역으로 개발이 진행 중인 점을 고려할 때, 주거 편의시설 및 문화 시설에 대한 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

* 지역 개발 사업으로 한림면 기초생활거점 조성사업이 진행되어 주민들의 생활 편의 증진이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공사 중단 상태: 신축 공장 건설이 중단된 상태로, 공사 재개 가능성, 건축 허가의 유효성, 공사 조건(예: 수로 개설 등) 및 승계 여부 등을 관할 관청에서 반드시 확인해야 합니다.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '공업용으로 이행 중'입니다. 이는 향후 지목 변경 등 행정 절차 필요성을 검토해야 함을 시사합니다.

* 토지 형상 및 접근성: 북서측, 남서측 도로와 고저차가 있고 경사지세인 점은 부지 활용 및 건축에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 구축물: 제시외 구축물(1-1~1-3)은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너 박스는 평가 및 매각에서 제외됩니다.

* 환경 및 혐오시설:

* 김해시 한림면 일대는 화포천습지와 같은 자연보전지역이 존재하나, 동시에 공장 및 축사 시설이 밀집한 지역이기도 합니다.

* 최근 한림면에 의료폐기물 소각 시설 설치가 추진되어 주민들이 반발하고 있으며, 하수처리장, 건설폐기물 소각장 등이 이미 운영 중인 점은 환경적 부담 요인이 될 수 있습니다.

* 인근 지역 개발 계획에는 산업혁신거점 조성, 첨단산업 육성 등이 포함되어 있어, 산업 시설 확충으로 인한 환경적 변화 가능성도 고려해야 합니다.

* 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 본건지와 인접해 있다는 명확한 정보는 검색되지 않았으나, 주변 지역의 환경 관련 이슈(의료폐기물 소각 시설 추진 등)는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 한림면의 공업용 개발이 진행 중인 계획관리지역 내 토지로, 신축 공장 건축이 중단된 상태입니다.

* 토지는 합병되어 726-18번지 단일 필지로 관리되고 있으며, 현재 '임야' 지목에서 '공업용'으로 전환되는 과정에 있습니다.

* 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의할 필요가 있습니다.

* 공장 신축을 위한 건축 허가 및 부지 조성이 완료된 상태이므로, 향후 공장 운영 또는 매각 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 다만, 공사 중단 상태에서의 행정 절차(허가 유효성, 조건 확인 등) 및 환경적 요인(인근 환경 시설, 개발 사업 등)에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 김해시의 성장관리계획구역 내 위치하며, 노후 공업 지역 재정비 및 첨단 산업 육성 계획과 연계하여 향후 산업단지 확장 및 개발 가능성이 있습니다.

* 구축된 기반 시설: 건축 허가 및 부지 조성이 완료된 상태로, 추가적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 용도 전환 용이성: '임야'에서 '공업용'으로 용도 전환이 진행 중인 점은 산업 시설 입지로서의 가치를 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,362,244,000원입니다.

* 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 그러나 공사 중단 상태, 건축 허가 조건 확인 필요성, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 환경 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산정은 전문가 상담 및 추가적인 현장 조사, 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.