나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11826 [1] 울산광역시 남구 무거동 1229-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 ""옥현초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-06-08)(삼호1택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2017-03-30)(옥현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 지상에는 후첨 '사진용지'에서 보듯이 ‘화단 및 조경수(무화과 1주,
두릅 1주)’1식이 소재하나 소규모, 소액의 토지의 부합물인 바 이를 토지의
가격에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 2-가 : 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,

- 외벽 : 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시 창호임.

▶ 본건 2-나

- 외벽, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

▶ 본건 2-가 : 주택으로 이용중임.

▶ 본건 2-나 : 화장실 및 창고로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’ 및 ’지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 소재하나 그
규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 내지 종물로 보이므로 이를 별도로 평가
하였으며, 당해 제시외 건물이 당해 부동산의 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 건물 옥상 및 2층에는 후첨 '사진용지'에서 보듯이 태양광 패널 1식
및 다락방 2식이 소재하나 이는 건물의 종물 내지 부합물로 보아 건물의
가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 본건 1 부동산 지상에는 화단 및 조경수(무화과 1주, 두릅 1주) 1식이 소재하며 토지의 부합물인 바 토지 감정평가액에 포함. 매각에 포함.
3. 본건 2 부동산 건물 옥상 및 2층에는 태양광 패널 1식 및 다락방 2식이 소재하며 건물의 종물 내지 부합물로 보아 감정평가액에 포함. 매각에 포함.
4. 지분매각[공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11826 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 1229-5

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지지분: 35.13㎡ (약 10.62평)

건물지분: 30.64㎡ (약 9.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 47.46㎡ (약 14.36평)

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되며, 일괄매각으로 제시외 건물(화단, 조경수, 태양광 패널, 다락방 등)이 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 94,122,640원

총 토지면적(본건 포함): 228.40㎡ (약 69.10평)

총 건물면적(본건 포함): 199.25㎡ (약 60.27평)

매각되는 지분 면적 합계: 65.77㎡ (약 19.89평)

본건 지분 면적에 대한 평당 감정가는 약 4,727,400원 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 옥현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼호1택지지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 옥현초등학교 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 4일자 울산 남구의 압류 등기(갑8)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 7일자 울산 남구의 압류 등기(갑4)입니다. 경매개시결정 등기 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2025년 1월 31일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 미상

* 임차인: 김

전입일자: 1990년 7월 31일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구.

* 임차인: 김

전입일자: 2018년 5월 14일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구.

3.3. 인수 권리

제시된 정보 상으로는 인수되는 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인 김 (1990년 전입) 및 김 (2018년 전입)의 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 1월~6월 울산 남구 무거동 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 30.19㎡~77.13㎡ 범위에서 5,900만원~13,000만원의 가격대를 형성하고 있습니다. 평당 매매가는 약 443만원에서 648만원 수준입니다.

4.2. 유사 물건 분석

본건은 단독주택 지분 매각으로, 주변 다세대 주택 매매 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나, 인근 주거 지역의 부동산 가치를 감안할 때, 본건 지분의 감정가는 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

4.3. 주변 혐오시설 검색

현장 방문 및 공개된 지도 정보를 바탕으로 주변 시설을 검색한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대형 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 옥현초등학교와 인접한 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 교육: 옥현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 일반적인 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 여러 경매 사건이 얽혀 있는 중복 사건으로, 복잡한 권리 관계 및 절차 진행에 유의해야 합니다.

6.2. 지분 매각

전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 다만, 공유자의 매수보증금 미납 시 해당 권리는 실효됩니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(김 , 김 )이 존재하므로, 이들의 보증금 인수 및 명도 과정에서 상당한 주의와 추가적인 조사가 필요합니다.

6.5. 제시외 건물 포함

감정가에 포함된 제시외 건물(태양광 패널, 다락방, 조경수 등)의 경우, 철거 또는 원상복구 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 무거동의 주거 선호 지역에 위치하며, 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 특히, 매각 지분 면적에 대한 평당 감정가가 주변 시세 범위 내에 있다는 점은 긍정적입니다. 하지만, 지분 매각, 공유자 우선매수, 특히 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재 등 권리 관계가 매우 복잡하고 잠재적 리스크가 크므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 명도 관련 사항을 명확히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 옥현초등학교 인접, 조용한 단독주택가에 위치.

* 낮은 감정가: 시장 시세 대비 합리적인 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재개발 또는 신축 시 높은 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 점을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 감정가: 94,122,640원

* 매각 지분 면적 (토지 35.13㎡, 건물 30.64㎡)에 대한 감정가는 약 94,122,640원으로, 해당 지분 면적(약 19.89평) 대비 평당 감정가는 약 4,727,400원입니다. 이는 주변 다세대 주택의 최근 매매가(평당 약 443만원~648만원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

* 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인(김 , 김 )의 미상 보증금입니다. 이 보증금 규모에 따라 낙찰 후 부담해야 하는 금액이 크게 달라집니다. 만약 보증금이 수천만원 이상인 경우, 낙찰가의 상승 압력이 커집니다.

* 지분 매각의 특성상, 공유자와의 협의 및 명도 절차를 고려하여 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

상기 변수들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(94,122,640원)를 기준으로 100% ~ 120% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다. 즉, 약 9,400만원 ~ 11,300만원 범위로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 임차인과의 협의, 공유자 현황 파악, 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.