나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1148 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 818 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 <방기초등학교> 북서측 근거리에 위치하며 주위는 일
부 노변 근린생활시설, 소규모 공동주택, 주상용건물, 단독주택 및 나대지 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

3필지 공히 부정형의 토지로서,
기호(1)은 단독주택 부지로, 기호(3)은 전 및 일부 하천, 기호(4)는 현황 도로로 이용중입니
다.

인접 도로상태

기호(1)의 경우 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 현황도로에 접하며 기호(3)의 경우 지적도상
현황도로에 접하나 접면너비가 좁아 세로(불)로 보았으며 기호(4)는 자체가 현황도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) (방기리 818)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축
종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>

-기호(3)(방기리 818-1)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축
종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>

-기호(4)(방기리 818-3)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축
종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(3)의 경우 공부상 지목이 전이나 일부가 현황 하천이며, 기호(4)의 경우 공부상 지목
이 전이나 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골콘크리트구조 철근큰크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 치장석 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에서와 같이 기호(2) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 기호
(ㄱ~ㅅ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록3 부동산은 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 일부 하천이며, 목록4 부동산은 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 도로임
3. 농지취득자격증명 필요 없음(별지 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1148 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 818

용도: 단독주택

토지: 3필지로 구성 (기호 1: 방기리 818, 기호 3: 방기리 818-1, 기호 4: 방기리 818-3)

토지 총 면적: 1134.00㎡ (약 343평)

기호 1 (방기리 818): 단독주택 부지로 이용 중

기호 3 (방기리 818-1): 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 일부 하천으로 이용 중

기호 4 (방기리 818-3): 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 도로로 이용 중

건물:

건물 면적: 129.78㎡ (약 39평)

구조: 철골콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 단독주택

이용 상태: 단독주택으로 이용 중

제시외 건물: 197.60㎡ (약 60평) - 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물이 소재함

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 869,261,800원

토지 면적: 1134.00㎡ (약 343평)

건물 면적: 129.78㎡ (약 39평)

건물 제시외 면적: 197.60㎡ (약 60평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

물건지는 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 <방기초등학교> 북서측 근거리에 위치함.

주변은 일부 노변 근린생활시설, 소규모 공동주택, 주상용 건물, 단독주택 및 나대지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

기호(1) 토지는 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 현황도로에 접함.

기호(3) 토지는 지적도상 현황도로에 접하나, 접면 너비가 좁아 세로(불)로 보임.

기호(4) 토지는 자체 도로로 이용 중임.

주변 토지 이용 현황 및 도로 관계를 고려할 때, 차량 진출입 및 도로 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부:

말소기준권리: 2018-09-18 부산은행 근저당권 (440,000,000원)

후순위 권리: 부산은행 근저당권 다수, 2025-05-20 부산은행의 임의경매개시결정 (채권액 763,514,809원)

등기부채권 총액: 819,000,000원

건물 등기부:

말소기준권리: 2018-09-18 부산은행 근저당권 (440,000,000원)

후순위 권리: 부산은행 근저당권 다수, 2025-05-20 부산은행의 임의경매개시결정 (채권액 763,514,809원)

등기부채권 총액: 819,000,000원

모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 미상이나, 인수할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

본건 주변 지역은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 기반 시설을 중심으로 상권이 형성되어 있음.

제공된 JSON 정보는 '다세대' 주택의 매매 사례이며, 본건 '단독주택'과는 주택 유형, 면적, 토지 활용 측면에서 직접적인 비교가 어려움.

참고 정보:

* 두리아빌라 (방기리 593-7, 다세대, 28.1㎡): 2026년 4월 1억 4,500만원 (평당 약 1,700만원), 2026년 5월 2억 4,000만원 (평당 약 2,800만원).

* 원앙하이츠빌1차A (방기리 560-12, 다세대, 74.1㎡): 2026년 2월 6억 5,000만원 (평당 약 2,900만원).

이러한 주변 다세대 주택 시세는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 나타내는 참고 자료로 활용될 수 있음. 다만, 본건 단독주택의 가치는 토지 면적, 건물 상태, 제시외 건물, 토지 이용의 특수성(하천, 도로) 등을 종합적으로 고려하여 평가해야 함.

5. 생활정보

방기초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이함.

주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑, 편의시설 이용 가능.

차량 접근성은 보통 수준임.

생활 편의시설, 공공기관, 의료시설 등에 대한 추가적인 현장 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

토지 현황과 공부상 지목의 차이: 기호(3) 토지는 '전'이나 일부 하천, 기호(4) 토지는 '전'이나 도로로 이용 중으로, 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

도로 접근성 문제: 일부 필지의 도로 접면 너비가 좁거나, 현황 도로로 이용되는 필지가 있어 도로 관련 이용 계획 수립 시 주의 필요.

제시외 건물: 197.60㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안 검토가 필요함.

농지취득자격증명: '전' 지목이 포함되어 있어 관련 법규 검토가 필요하나, 본건은 '농지취득자격증명 필요 없음'으로 명시되어 있음.

유동화 물건: 일반 경매 물건과 절차상의 차이가 있을 수 있으므로, 관련 내용을 충분히 숙지해야 함.

혐오시설: 인근 지역에 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등) 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색이 필요함. (현재까지 조사된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았음.)

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치한 2층 단독주택과 부속 토지(3필지) 일괄 매각 물건임.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 채무들이 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 안전함.

주변은 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근은 보통 수준임.

주요 리스크 요인은 토지 중 일부가 하천 및 도로로 이용되는 점, 도로 접근성이 일부 제한적일 수 있다는 점, 상당한 면적의 제시외 건물이 존재한다는 점 등임.

제공된 JSON 데이터는 본건과 유형이 다른 다세대 주택 거래 사례이나, 해당 지역의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으며, 상대적으로 높은 평당 시세를 보여주고 있음.

감정가 대비 본건의 토지 이용 현황 및 제시외 건물 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계로 경매 진행 시 권리 인수 부담이 없음.

넓은 토지 면적(1134.00㎡)을 활용한 향후 건축, 증축, 개발 등 잠재적 가치 창출 가능성.

지역 개발 및 주변 시세 상승 가능성 고려 시 장기적인 투자 매력 보유.

상당한 면적의 제시외 건물을 리모델링하거나 별도 활용하여 부가 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 869,261,800원

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반, 다세대 주택 기준):

평당 약 1,700만원 ~ 2,900만원 수준

본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 데이터의 다세대 주택과 직접 비교는 어려우나, 해당 지역의 부동산 가치가 상승세를 보이고 있음을 시사함.

그러나 본건은 토지 일부의 현황(하천, 도로)과 제시외 건물 등 추가적인 고려사항이 존재하므로, 이에 대한 가치 평가가 필수적임.

안정적인 권리관계를 바탕으로, 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

최초 감정가: 869,261,800원

예상 입찰가 범위: 약 7억 4,000만원 ~ 8억 7,000만원

※ 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사, 상세 시세 분석, 법률적 검토 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함. 특히 토지 이용 현황, 도로 조건, 제시외 건물 등의 상세 확인이 중요함.

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