나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5315 [1] 경상북도 상주시 공검면 율곡리 693-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 공검면 율곡리 소재 ""새마마을"" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 부근일대는 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 불가능하며, 교통시설 등과의 접근성 등을 고려할때 제반 교통상황은 불편한편임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, ""전"" 및 일부 ""묘지""임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 연고자 미상의 분묘 소재하며, 이를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음. 지상 소재 과수목은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경5315 (1)

소재지: 경상북도 상주시 공검면 율곡리 693-1

용도: 전 (농지)

감정가: 28,234,000원

토지면적: 2972.00㎡ (약 900.4평)

토지 지분: 1486㎡ (약 449.5평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 손OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상북도 상주시 공검면 율곡리 소재 "새마을" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 어렵고, 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

지형 및 이용상태: 북동측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 "전"(밭)으로 이용되고 있으나 일부는 "묘지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지로, 도로와의 직접적인 연결 통로가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 보전관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(절대제한지역, 전 축종)으로 지정되어 가축 사육에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

인수되는 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 대구지방법원 상주지원의 강제경매개시결정 (2025타경5315) 입니다.

등기부 요약:

* 2004-02-28: 소유권이전 (안태식)

* 2019-08-23: 소유권이전 (안동주 외 1명, 상속)

* 2024-03-28: 3번 안재현 지분 전부 이전 (국부윤 외 1명, 강제경매 2023타경70515)

* 2024-04-04: 3번 안동주 지분 가처분 (선정당사자 손영삼, 인수)

* 2025-05-20: 3번 안동주 지분 강제경매 (선정당사자 손영삼, 권리금액 510,894원, 말소) - 말소기준권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상, 2024년 4월 4일 접수된 순위번호 12번 가처분등기(손영삼)에 대해 2026년 3월 5일 자로 말소 동의서가 제출되었습니다. 이는 해당 가처분이 매각 절차에서 정리될 가능성이 높음을 시사하나, 최종 말소 여부는 등기사항을 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 농경지와 농가주택으로 이루어진 농촌 지역으로, 상업 및 편의시설의 이용은 매우 제한적입니다. 지역 경제는 농업 활동을 중심으로 이루어지고 있으며, 상권 형성은 미미한 수준입니다.

1.4. 생활정보

대중교통 접근성이 떨어지고 차량으로의 진입이 원활하지 않아, 생활 편의시설 및 의료, 교육 등 주요 서비스 이용에 불편함이 예상됩니다. 장보기, 병원 이용 등 일상생활은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지법상 농지취득자격증명: 농지이므로 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 공유자 전원의 동의 없이는 토지 이용, 개발, 매각 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 민사집행법 제140조에 따라 기존 공유자는 본 경매 절차에서 다른 매수 희망자보다 우선하여 본인이 제시한 최고가와 동일한 가격으로 매수할 권리가 있습니다. 공유자가 이 권리를 행사할 경우 낙찰이 취소될 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 현장 답사 결과, 연고자가 불명확한 분묘가 소재하고 있으며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 이용에 제약이 발생하며, 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 맹지: 도로와 접하지 않아 토지 이용(건축 등)에 법적, 물리적 제한이 따릅니다.

* 지상 과수목: 현재 지상에 식재된 과수목은 매각 대상에서 제외되므로, 취득 후 별도 처리가 필요합니다.

* 가처분 인수 가능성: 등기부상 '인수'로 기재된 가처분이 있으나, 말소 동의서가 제출된 점은 긍정적입니다. 그러나 최종 말소 여부는 등기부등본과 법원의 매각 허가 결정을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 공검면의 농촌 지역에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성, 농지법상 취득 자격 요건 충족 등 여러 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험은 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적이며, 관련 법규 및 현장 상황에 대한 깊이 있는 이해가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 현재 정보만으로는 명확히 도출하기 어렵습니다. 그러나 다음과 같은 사항들이 잠재적 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 농업 관련 정책 수혜 가능성: 정부 또는 지자체의 농업 지원 정책, 귀농·귀촌 지원 사업 등과 연계 시 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 향후 해당 지역의 도로망 개선, 신규 개발 계획 수립 등 지역 발전 가능성이 생길 경우 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (이는 철저한 추가 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 28,234,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가를 산정함에 있어서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 토지 지분 비율 및 활용 가능성

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차

* 공유자 우선매수권 행사 여부 및 동향

* 분묘기지권으로 인한 토지 이용 제약 및 처리 비용

* 맹지 해소를 위한 도로 확보 방안 및 비용

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향

따라서 본 건은 현장 답사, 권리 관계 상세 분석, 그리고 관련 전문가(부동산 컨설턴트, 법무사 등)의 조언을 바탕으로 신중하게 결정해야 하며, 제시된 감정가는 초기 참고 가격으로 활용해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.