나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11059 [1] 경상북도 구미시 인의동 378-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""인동초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정
은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 다가구주택 부지입니다.

인접 도로상태

남측으로 소로 및 서측으로 세로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환
경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(인동초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(인동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2.: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건으로서,
외 벽 : 화강석, 외장타일 등 마감,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
바 닥 : 타일붙임, 화강석물갈기 등 마감,
창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11059 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 378-10 (도로명주소: 경상북도 구미시 여헌로7길 38)

용도: 다가구주택

감정가: 816,591,600원

토지면적: 312.00㎡ (약 94.38평)

건물면적: 601.02㎡ (약 181.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (대구지방법원 김천지원 2025타경11059)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층

건축년도: 2003년 12월 30일 사용승인

토지이용계획: 일반상업지역

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "인동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형으로, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 다가구주택 부지입니다.

남측으로 소로, 서측으로 세로와 각각 접하고 있습니다.

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 인동초등학교 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 4월 28일 인동새마을금고 근저당 (390,000,000원)입니다.

이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 정인숙: 전입일자 2004년 2월 25일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 총 인수 보증금 합계는 현재 제공된 자료 기준으로는 0원입니다. (정인숙 임차인의 보증금이 0원으로 표시됨)

* 그 외 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부에는 한국토지주택공사 주택임차권 (각 50,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 본 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인의동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다가구주택이 많으며 근린생활시설과 학교가 인접해 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어, 주변 상권의 활성화 정도 및 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

인동초등학교 등 교육 시설이 가까워 학생 및 직장인을 대상으로 한 임대 사업에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

인동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(정인숙) 존재: 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 법적 검토를 통해 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

명도 부담: 다수의 임차인이 존재하므로, 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 협의가 중요합니다.

건물 노후도: 2003년 건축물로, 내부 수리 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상북도 구미시 인의동에 위치한 3층 다가구주택으로, 일반상업지역 내에 자리하고 있습니다.

인동초등학교 인근이라는 교육적 이점과 근린생활시설과의 접근성이 좋은 편입니다.

가장 중요한 권리 분석상 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본 건의 최대 리스크이자 잠재적 기회 요인이 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 반드시 선행되어야 합니다.

다수의 임차인이 존재하므로, 명도 절차를 신중하게 계획해야 합니다.

8. 투자 포인트

인동초등학교 인근의 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성.

일반상업지역 내 입지로, 향후 토지 개발 또는 용도 변경 시 자산 가치 상승 기대.

대항력 있는 임차인의 명도 관련 법적 문제를 명확히 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

토지 및 건물 면적이 넓어, 재건축 또는 대규모 리모델링을 통한 수익성 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 816,591,600원입니다.

현재 제공된 정보상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 임차인 인수 보증금 유무, 명도 난이도, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인(정인숙)의 인수 여부가 불확실하거나 명도에 어려움이 예상될 경우, 입찰가를 감정가 대비 현저히 낮추어 책정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 면밀한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.