나이스옥션 법원경매 대구 2025타경827 [1] 대구광역시 동구 도동 90-24 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 기존주택지대로서 단독주택, 제조업소 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 교통여건 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) 토지 공히 사다리형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, '제조업소부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가 기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2,4) 세멘벽돌조 스레트지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 바닥 : 칼라하드너 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(2) : 제조업소(내 일부사무실), 일련번호(4) : 제조업소로 이용중입니다.

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 대상토지상에 제시외 건물 기호 (ㄱ~ㅊ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(2,4) 건물은 공부상 "슬래브지붕"이나, 실제 "스레트지붕"입니다. 일련번호(4-1) 건물은 실제 멸실 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 소핑몰, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일련버호(5,6) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 내 제2층 제2-02호, 제2-03호 단위상가로서, - 외벽 : 드라이비트, 적벽돌치장 및 시멘트 몰탈 등 마감, - 내벽 : 실내인테리어 및 타일 등 마감, - 바닥 : 자기질타일 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시 창호입니다.

이용상태

2층 2-02호, 2층 2-03호는 경계구분 없이 실내골프연습장(상호명 : 봉무스크린골프)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 승강기설비, 시스템 에어컨 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 ; 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
목록 2,4. 건물은 공부상 슬래브지붕이나 실제 슬레트지붕임. 목록 4의 변소는 멸실됨.
제시외 건물 중 일부 의뢰외 지상(90-26번지)에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경827 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 도동 90-24

용도: 공장 (감정평가서상 제조업소)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 평가

토지면적: 1090.00㎡ (약 329.74평)

토지지분: 1090.00㎡ (약 329.74평)

건물면적: 391.39㎡ (약 118.40평)

건물지분: 391.39㎡ (약 118.40평)

건물 제시외면적: 623.10㎡ (약 188.49평)

감정가: 1,284,289,640원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존 주택지대 및 제조업소 등으로 형성되어 있습니다.

* 주변 시설:

* "도평동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 접근성이 용이합니다.

* 천연기념물 제1호인 대구 도동 측백나무 숲과 용암산성 등 자연 및 문화유적이 인근에 있습니다.

* 다수의 캠핑장(용암산성오토캠핑장 등)이 주변에 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 구분건물이 위치한 지역(봉무동)은 "롯데아울렛 이시아폴리스점" 북측 인근으로, 쇼핑몰, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역 특성을 보입니다.

* 이시아폴리스 산업단지가 인근에 있어 패션 및 여러 중소기업의 공장, 물류센터 등이 소재합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근 교통 여건으로 보아 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대구 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

* 동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다. (토지 (1,3) 기준)

* 구분건물(5,6)은 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

* 고속도로 나들목(도동JC, 팔공산IC)이 인근에 있어 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 일련번호(1,3) 토지: 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역(사적 제262호), 하천구역(건설과 문의 필요)

* 구분건물(5,6) 토지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 비행안전제6구역(전술), 지방산업단지(대구 이시아폴리스), 지원시설구역

* 인근 지역은 개발제한구역, 문화재보호구역, 군사시설보호 지역 등으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017-09-28 근저당권)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 손태근 (1981-11-26), 서춘자 (2001-06-26)

* 근저당권: 대구대건신용협동조합 (260,000,000원, 2017-09-28, 말소기준권리)

* 근저당권 (공동담보): 국민은행 (2,160,000,000원, 2022-06-30, 말소)

* 임의경매: 국민은행 (2,286,797,026원, 2025-05-14, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 손태근 (1991-04-20)

* 소유권 이전: 서춘자 (2001-06-26)

* 근저당권: 대구대건신용협동조합 (260,000,000원, 2017-09-28, 말소기준권리)

* 근저당권 (공동담보): 국민은행 (2,160,000,000원, 2022-06-30, 말소)

* 임의경매: 국민은행 (2,286,797,026원, 2025-05-14, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,420,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계 및 금액이 미상인 점은 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.

* 건물(목록 2, 4)은 공부상 슬래브 지붕이나 실제 슬레트 지붕입니다.

* 건물(목록 4)의 변소는 멸실되었습니다.

* 제시외 건물 중 일부는 의뢰 외 지상(90-26번지)에 소재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 공동담보, 유동화물건

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 일련번호(2): 제조업소 (내부 일부 사무실)로 이용 중입니다.

* 일련번호(4): 제조업소로 이용 중입니다. (건축물표제부상 용도는 제2종근린생활시설, 목재건구제조장)

* 구분건물(5,6): 일반철골구조 2층 건물 내 제2층 제2-02호, 제2-03호 단위 상가로서, 실내골프연습장(상호명: 봉무스크린골프)으로 이용 중입니다. (건축물표제부상 용도는 제2종근린생활시설)

4.2. 주변 상권 특성

* 본건 물건지(도동)는 기존 주택지대와 소규모 공장이 혼재된 지역이며, "도평동행정복지센터"가 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 구분건물이 위치한 지역(봉무동, 이시아폴리스)은 "롯데아울렛 이시아폴리스점"을 중심으로 쇼핑몰, 아파트 단지, 근린생활시설, 산업단지 등이 밀집한 복합 상업·산업 지역입니다.

* 특히 이시아폴리스 지역은 패션, 유통, IT 관련 기업들의 입지가 있으며, 다양한 상업시설이 발달해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

* 따라서, 본건은 도동 지역의 공장·창고 용도와 봉무동 지역의 상업·주거 복합 용도의 특성을 동시에 가지므로, 각 부분별 상권 분석 및 활용 방안 모색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "도평동행정복지센터"가 인근에 있어 행정서비스 이용이 편리합니다.

* "롯데아울렛 이시아폴리스점"이 소재하여 쇼핑, 외식, 문화(영화관 등) 활동이 용이합니다.

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 환경 및 여가

* 천연기념물 제1호인 대구 도동 측백나무 숲, 용암산성 등 역사문화자원이 풍부합니다.

* 팔공산이 인접해 있어 자연환경이 우수하며, 산책로 및 캠핑장 등 여가 활동 시설이 다수 존재합니다.

* 불로천 일대, 봉무공원 등 지역 내 녹지 공간이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법적 리스크

* 제시외 건물 중 일부가 의뢰 외 지상(90-26번지)에 소재하여 경계 문제 및 철거/인도 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 건물 공부상 지붕과 실제 지붕의 차이 (슬래브 vs 슬레트), 목록 4의 변소 멸실 등 현황과 공부상 차이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재하는지, 존재한다면 그 내용과 처리에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간 차이(예: 제2종근린생활시설, 목재건구제조장)가 있으므로, 향후 건축물 관련 규제 적용 여부를 검토해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 제시외 건물 중 일부가 다른 필지에 소재하고 있어, 이에 대한 소유권 및 인도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 목록 4 건물(변소)이 멸실되어 있어 현 상태 복구 또는 철거 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역적 및 환경 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재합니다.

* 구분건물 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지방산업단지, 지원시설구역 등으로 지정되어 있어 복합적인 규제를 받습니다.

* 하천구역에 해당할 가능성이 있어 관련 기관(건설과) 문의를 통한 확인이 필요합니다.

* 과거 대구 동구 지역에서 목재 가공 창고 화재가 발생한 사례가 있습니다.

* 과거 불로봉무동 일대에 쓰레기 불법 투기 장소가 있었으나, 주민 참여로 꽃밭으로 변모된 사례가 있습니다. (이는 긍정적 변화 사례이며, 직접적인 혐오시설 문제는 현재 검색되지 않습니다.)

* 대구 동구의회의 '갈등유발 예상시설 사전고지 조례안' 통과는 지역 내 혐오시설 설치에 대한 주민들의 민감성을 보여줍니다. (단, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 도동에 위치한 공장(제조업소) 부지 및 건물과, 봉무동(이시아폴리스)에 위치한 구분상가(실내골프연습장)로 구성된 복합 물건입니다. 도동 지역은 자연환경과 문화유적이 풍부하고 소규모 공장이 혼재된 지역인 반면, 봉무동 이시아폴리스 지역은 대형 아울렛, 산업단지, 상업시설이 밀집한 복합 상업·산업 지역입니다.

권리관계상 임의경매로 인해 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 제시외 건물의 경계 문제는 인수 가능성 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 제시된 건물들의 공부상 현황과 실제 현황 간 차이(지붕, 멸실 건물 등)도 명확히 파악해야 합니다.

전반적으로 도동 지역은 공장, 창고, 물류 시설 등으로 활용 가능성이 있으며, 봉무동 지역의 구분상가는 현재 운영 중인 실내골프연습장의 수익성과 더불어 주변 상권의 발달로 인한 타 업종 전환 가능성도 존재합니다. 다만, 지역별 토지 이용 계획 상의 다양한 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 활용 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 복합적 활용 가치

* 공장/창고 시설(도동)과 상업용 구분상가(봉무동)를 동시에 취득하여 시너지 효과 또는 분산 투자가 가능합니다.

* 도동 지역의 자연환경 및 문화유산과의 연계, 봉무동 지역의 상업적 가치를 함께 고려할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 개발 가능성

* 공장 부지는 소규모 제조업, 물류 창고, 작업장 등으로 즉시 활용 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력도 있습니다.

* 봉무동 구분상가는 현재 운영 중인 실내골프연습장으로부터의 임대 수익 또는 직접 운영 수익 확보가 가능하며, 주변 상권 발달에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 풍부한 자연 및 문화 자원

* 도동 지역은 천연기념물, 산성 등 역사문화 자원과 산림이 풍부하여 관광 연계 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가 (참고)

본 보고서에서는 실제 현장 조사, 면밀한 시장 조사, 법률 전문가의 자문, 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 고려한 상세한 입찰가 산정은 불가합니다. 제시된 감정평가액은 1,284,289,640원입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인됩니다(합계 0원). 따라서, 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 권리관계의 잠재적 리스크(미소멸 권리, 제시외 건물 관련 문제 등)와 물건의 현황(공부와의 차이, 멸실 건물 등)을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 향후 활용 방안에 따른 수익성 분석과 주변 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.