나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8088 [1] 경상북도 경산시 조영동 372-28 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 대동 소재 ‘대구도시철도2호선 영남대역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설, 대학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 간선도로 및 '영남대역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남서측으로 완만한 하향경사지에 본건은 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 가각정리된 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약6미터 내외 및 남서측으로 폭 약3~4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(경산시고시제20
20-130호(2020.7.2.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시
설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 사진용지 등과 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,

<사용승인일 : 1989.12.15>

- 외벽 : 치장벽돌붙임, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 '근린생활시설', 2~4층 '독서실 및 원룸, 주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하며, 옥탑(계단실) 등은 본건 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 옥탑(계단실) 및 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자 우선매수 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 대구지방법원 2025타경8088 (1)

소재지: 경상북도 경산시 조영동 372-28

건물 용도: 근린주택

감정가: 77,794,700원

토지 면적: 225.00㎡ (약 68.06평)

토지 지분: 28.125㎡ (약 8.51평)

건물 면적: 485.90㎡ (약 147.09평)

건물 지분: 60.74㎡ (약 18.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOO

매각 관련 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수 신고, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄 매각 (옥탑 계단실 및 제시외 건물 포함). 지분매각이며 공유자 우선매수 특별 매각 조건이 있음.

2. 입지조건

본 건은 경상북도 경산시 조영동에 소재하며, '대구도시철도2호선 영남대역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 대학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 간선도로 및 '영남대역'이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 남서측으로 완만한 하향 경사를 이루는 가각 정리된 사다리형 토지이며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북서측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 7일 국민건강보험공단 압류 (갑3, 말소기준권리, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 상세 내역 확인 필요)

임차인 현황:

* NGUYENKHACTUAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-13, 대항력 있음.

* 김도훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-21, 대항력 있음.

* 김민정: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2019-01-02, 대항력 있음.

* 김희대: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-10, 대항력 있음.

* 박상준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-03-03, 대항력 있음.

* 올리사라: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-04, 대항력 있음.

* 이지영: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-05-26, 대항력 없음.

* 이춘희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2003-09-03, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 경우가 많습니다. 이는 정상적인 임대차 관계와 다를 수 있으므로, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 분쟁이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건은 영남대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 다가구주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근 "강산애아파트2차"(조영동 572-1)의 2024년 6월 29일 매매 사례는 21,500만원에 62.3994㎡ (약 18.88평)로, 평당 약 1,138만원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 본건과 물건 종류(연립 vs 근린주택), 건축 연도, 규모 등이 다르므로 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

대학교 상권의 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 건물 노후도(1989년 사용승인) 및 지분 매각의 복잡성을 고려해야 합니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 영남대학교와 인접하여 교육 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

건물은 1층 근린생활시설, 2~4층 독서실 및 원룸, 주택으로 이용되어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수: 낙찰가가 결정되면 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 권리가 있어, 최종 낙찰자 지위를 확보하지 못할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 시간적, 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금/차임이 미상인 경우 추가적인 위험 요인이 됩니다.

건물 노후도: 1989년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 증가 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 옥탑(계단실) 및 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영남대학교 인근이라는 입지적 장점과 근린주택으로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각, 공유자 우선매수, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 등 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 상당한 편입니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임 미상 정보는 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

영남대학교 인근 대학 상권의 배후 수요 활용 가능성.

상가 및 주택 복합 용도로 다양한 수익 창출 기대.

토지 및 건물 지분 매각으로 인한 시세보다 낮은 가격에서의 취득 기회 (리스크 감안 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,794,700원입니다. 이는 전체 물건 가치가 아닌, 매각 대상 지분에 대한 감정가로 추정됩니다.

그러나 지분 매각, 공유자 우선매수, 다수의 대항력 있는 임차인 등 상당한 권리 분석 및 명도 리스크가 존재합니다.

따라서 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 위험 요소를 감안하여 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 46,000,000원 ~ 62,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.