나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8075 [1] 경상북도 경산시 남산면 송내리 45 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 공히 경상북도 경산시 남산면 송내리 소재 ""송내공단"" 내에 위치하며, 부근일
대는 공단내 중.소규모의 공장, 단독주택, 창고, 축사, 농경지, 유지 및 임야 등으로
형성되어 있음.

토지의 상황

1)교통상황
본건까지 공히 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고, 국도 및
지방도와의 연계가능성 등을 감안한 제반교통사정은 보통시됨.

2)형태 및 이용상황
본건 공히 일단지로 북동측 및 북서측 하향경사지대내에 비교적 평탄 및 일부 경사
를 이루는 다각형의 토지로서 공업용건부지 등으로 이용중이고, 지상일부에 조경되
어 있음.

3)도로상태
본건 공히 일단지로 동측으로 폭 약5~6미터의 포장도로와 접하고 있으며, 상기도로
와 고저차가 있는 상태임.

4)토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
본건 토지는 공히 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-
25 )(성장관리계획구역(산업형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육
제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남삼육학교)<교육환경
보호에 관한 법률>임.

5)공부와의 차이
없 음.

6)제시외건물
없 음.

7)기타
본건 기호(2) 지상 일부에 이동, 철거가 용이해보이는 목조구조물 1동이 소재하고
있음.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조
가): 철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서,
(건축물대장상 사용승인일: 1994.09.24)
주기둥: H-Beam 340mm x 250mm,
외,내벽: 판넬잇기 등 마감,
바닥: 칼라하드너, 일반타일 등 마감,
창호: 샷시 단창 등의 구조임.

나): 철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서,
(건축물대장상 사용승인일: 1994.09.24)
주기둥: H-Beam 290mm x 200mm,
외벽: 판넬잇기 등 마감,
내벽: 벽지, 내장페인트, 타일 등 마감,
바닥: 데코타일, 칼라하드너, 일반타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

2)이용상황
가): 공장,
나): 사무실, 숙소 등으로 이용중임,

3)부대설비
위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소방설비 등이 되어 있으며, 기호(나)의 2층은
가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

4)부합물 및 종물
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조(제시외건물 ㉠: 창고 ~ ㉥: 계단실).

5)공부와의 차이
없 음.

6)기타
없 음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 및 외산 견직기, 자동관권기, 정경기, 해사기, 합사기, 연사기
및 수전설비로서, 현상 및 관리상태는 다소 불량시되며, 기호(8)은 귀의뢰목록(Bobbi
n:150mm)과 실제사양(Bobbin:145mm)이 상이하고, 기호(1) 중 6식, 기호(2), 기호(3),
기호(5), 기호(12)는 소재불명이고, 기호(13), 기호(14), 기호(17) ~ 기호(21), 기호
(23), 기호(24)는 중복으로 평가외 하였음.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 포함.
공장기계기구목록 일부 소재불명, 일부 중복임.(감정평가서 참조)
목록2 지상일부에 이동, 철거용이해 보이는 목조구조물 1동 매각 제외.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세:

사건번호: 대구지방법원 2025타경8075 (1)

소재지: 경상북도 경산시 남산면 송내리 45 (신주소: 경상북도 경산시 송내공단길 74)

용도: 공장

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 유아이제삼십차유동화전문유한회사

1.2. 감정가 및 면적:

감정가: 1,073,469,320원

토지 면적: 2,613.00㎡ (약 790.5평)

건물 면적: 2,170.88㎡ (약 656.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 177.50㎡ (일부 목조구조물은 매각에서 제외됨)

1.3. 매각 조건:

재매각 사건임.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경:

본건은 경상북도 경산시 남산면 송내리 소재 "송내공단" 내에 위치함.

주변 일대는 중소규모 공장, 단독주택, 창고, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재함.

국도 및 지방도와의 연계성을 감안할 때 제반 교통사정은 보통 수준임.

본건 토지는 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하고 있으며, 도로와 고저차가 다소 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한:

계획관리지역

성장관리계획구역 (산업형)

가축사육제한구역 (주거밀집 800M)

상대보호구역 (영남삼육학교)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약:

본 경매 물건은 유아이제삼십차유동화전문유한회사의 임의경매로 진행 중임.

말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을11)임.

등기부채권 총액 (토지): 970,424,405원

등기부채권 총액 (건물): 952,058,605원

3.2. 등기부 현황:

소유권 이전 (주식회사나영교역, 1999-07-13)

근저당권 (중소기업은행, 8억원, 2017-05-19, 말소기준권리)

근저당권 (중소기업은행, 1.2억원, 2020-04-23)

압류 (국민건강보험공단, 2023-01-04)

압류 (경산세무서, 2023-05-09)

가압류 (진순효, 12,097,127원, 2025-03-24)

가압류 (근로복지공단, 18,365,800원, 2025-03-25)

임의경매 (유아이제삼십차유동화전문유한회사, 9.2억원, 2025-05-13)

가압류 (김도옥, 19,961,478원, 2025-06-04)

상기 권리들 중 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금, 차임):

임차인: 이종하

전입일자(사업일자): 2014-03-17

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 추가적인 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

본건이 위치한 송내공단은 경산시의 산업단지 중 하나로, 다양한 규모의 제조업체들이 입주해 있음.

공업용 건부지로 이용 중이며, 주변에 농경지 및 임야 등도 혼재되어 있어 일반적인 산업단지 환경을 갖추고 있음.

4.2. 공장 운영 환경:

건물은 철골조 샌드위치판넬 구조의 2층 건물로, 1994년에 사용승인되었음.

공장, 사무실, 숙소 등으로 활용 가능하도록 설비가 갖추어져 있음.

다수의 기계기구가 포함되어 있으나, 일부는 소재불명 또는 중복 평가 외 처리되어 현장 확인이 필수적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설:

공단 내 위치하여 직접적인 주거 편의시설은 제한적일 수 있으나, 인근 지역과의 연계를 통해 이용 가능함.

현재까지의 검색 결과, 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았음. 그러나 공단 및 농경지, 축사 등이 혼재된 지역의 특성상 추후 확인이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항:

법정지상권이 존재할 가능성이 있음. (등기부상 말소되지 않는 권리로 '지상권' 기재 확인)

유동화 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특성이 있을 수 있음.

대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나 추가 확인 필요).

일괄 매각 대상에 제시외 건물(일부 목조구조물 제외) 및 기계기구가 포함되나, 기계기구의 상태 및 목록상의 문제가 있음.

재매각 사건으로, 이전 입찰자의 보증금은 몰취되었을 가능성이 높음.

6.2. 기계기구 상태:

평가 대상 기계기구 중 일부는 소재불명, 일부는 사양 불일치, 일부는 중복 평가 제외되는 등 하자가 존재함.

기계기구의 현상 및 관리 상태가 전반적으로 다소 불량한 것으로 평가됨.

6.3. 법정지상권:

등기부상 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 및 범위 확인이 매우 중요함. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무:

현재까지의 검색 결과, 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경산 송내공단 내에 위치한 공장 시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

상대적으로 넓은 면적의 공장 부지와 건물을 갖추고 있어 제조업체의 사업장으로 활용 가치가 있을 것으로 보임.

다만, 법정지상권의 존재 가능성, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 신고, 기계기구의 하자 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

재매각 사건임을 고려하여 기존 입찰가의 실패 원인을 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 경산 송내공단 내 위치한 실질적인 공장 시설.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 일괄적인 사업장 운영 가능.

* 감정가 대비 인수 보증금이 0원이므로, 권리상 인수 부담이 적을 수 있음.

* 제시외 건물 및 기계기구가 포함되어 있어 추가적인 가치 창출 가능성 (단, 하자 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

* 최저매각가격 (감정가): 1,073,469,320원

* 재매각 사건임.

* 법정지상권, 대항력있는 임차인, 기계기구 하자 등 잠재적 리스크 요인.

* 주변 유사 물건 시세.

* 경매 시장 동향.

* 명확한 인수 보증금은 없으나, 권리 분석상 추가 확인이 필요한 사항들이 있음.

* 기계기구의 평가액 및 실제 가치, 활용 가능성.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 건물 상태, 기계기구 가치 평가, 법정지상권 및 임차인 관련 추가 조사, 주변 공장 시세 조사 등이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어려우나, 이러한 리스크 요인들을 감안하여 최저매각가격의 80% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.