나이스옥션 법원경매 대구 2025타경739 [1] 대구광역시 동구 내곡동 331-2 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 숙천동 소재 ‘숙천2동 회관’ 북동측 인근에 위치하는 토지로서
부근은 대구혁신도시 동측 인근의 근교취락지대로서 단독주택, 창고, 소규모 공장, 농경지
및 자연림 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대구광역시의 주요간선도로인 왕복 4차선인 '대경로(국도
4호선)'에서 다소 근거리에 소재하나 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 제반 교통
상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 서측 하향의 완경사지내에 자체지반 대체로 평탄하게 조성하여
단독주택 및 교회등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(기념물 제8호)<대구광역시문화재보호조례>, 공장설립제
한지역<수도법> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물 감정평가요항표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골조 슬라브지붕 지하1층, 지상2층 건으로서
- 외 벽 : 징크판넬, 화강석 붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 등의 내장재, 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 바 닥 : 바닥재, 각종 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시창호 등 마감,

기호 3) 경량철골조 기타지붕(판넬지붕) 3층 건으로서
- 외 벽 : 징크판넬 등 마감,
- 내 벽 : 인테리어 치장, 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 바 닥 : 각종 타일, 에폭시 등 마감,
- 창 호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

기호 2) 지하1층 : 교회(식당 등)
1층 및 2층 : 주택
기호 3) 1층~3층 : 교회로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비되어 있으며 기호 3)은 방송설비, 화재탐지 및
경보설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 '지적 및 건물개황도', '사진용지'에 표시된 것처럼 동일인 소유로 사료되는
부합물 및 종물인 기호 ㄱ)~ㄷ)이 소재하는 바 감정평가의 목적을 고려하여 현장조사시
개략적인 실측으로 면적을 사정하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : 부합물 및 종물 중 기호 ㄱ)은 건축물관리대장에 등재되어 있으나 미등기
상태인 것으로 사료됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 건물 중 목록1-1(감정평가서 상 기호 (ㄱ))은 건축물대장에 등재되어 있으나 미등기 상태

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경739 (1)

소재지: 대구광역시 동구 내곡동 331-2

용도: 교육연구시설, 제2종근린생활시설, 단독주택 등 복합 용도

감정가: 2,470,974,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 1209.00㎡ (약 365.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1072.43㎡ (약 324.41평)

건물지분: 1072.43㎡ (약 324.41평)

건물 제시외면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

1.3. 주요 내용

채권자: 영OOOOOO (등기부상 영포새마을금고 확인)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 중 목록1-1(감정평가서 상 기호 (ㄱ))은 건축물대장에 등재되어 있으나 미등기 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 숙천동 소재 ‘숙천2동 회관’ 북동측 인근에 위치합니다.

대구혁신도시 동측 인근의 근교 취락지대로서 단독주택, 창고, 소규모 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 대구광역시 주요 간선도로인 왕복 4차선 ‘대경로(국도 4호선)’와도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

제1종일반주거지역

제1종지구단위계획구역

가축사육제한구역 (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」)

역사문화환경보존지역 (기념물 제8호) (「대구광역시문화재보호조례」)

공장설립제한지역 (「수도법」)

하천구역 (건설과 문의 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 30일 접수된 영포새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소유권 외 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

토지 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권 일부 이전 (1972-10-14)

김원찬 지분 전부 이전 (1986-02-24)

공유자 전원 지분 전부 이전 (2019-04-05) - 대한예수교장로회제자들의교회

근저당권 (2019-12-30) - 영포새마을금고, 채권액 2,088,000,000원 (말소기준권리)

임의경매 개시 결정 (2025-05-13) - 영포새마을금고, 채권액 1,791,223,710원 (말소)

압류 (2025-07-07) - 영천시 (말소)

토지 등기부채권 총액: 2,088,000,000원

건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권 보존 (2020-11-26) - 대한예수교장로회제자들의교회

근저당권 (2021-03-17) - 영포새마을금고, 채권액 2,088,000,000원 (말소기준권리)

임의경매 개시 결정 (2025-05-13) - 영포새마을금고, 채권액 1,791,223,710원 (말소)

압류 (2025-07-07) - 영천시 (말소)

건물 등기부채권 총액: 2,088,000,000원

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 방종극(방 ) 1인입니다.

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-09

대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 대구혁신도시 인근의 근교 취락지대로, 전형적인 상업지역이라기보다는 주거, 종교, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

주변에 대경로와 같은 주요 도로와 시내버스 승강장이 있어 접근성은 양호한 편이나, 활발한 상업 활동보다는 지역 기반의 시설(교회, 주택 등)이 주로 자리하고 있는 것으로 파악됩니다.

교육연구시설 및 근린생활시설로 등록된 점을 고려할 때, 지역 커뮤니티 시설로서의 기능이나 교육 관련 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지는 대구혁신도시와 인접해 있어 혁신도시의 기반 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거, 종교, 농경지 등이 어우러진 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

대중교통 접근성은 보통 수준으로, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

부동산 자체는 교회, 주택, 식당 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 건물 존재

감정평가서 상 기호 (ㄱ)로 표시된 제시외 건물은 건축물대장에 등재되어 있으나, 등기부등본상 미등기 상태로 확인됩니다. 이는 소유권 이전 및 향후 활용에 있어 법적, 행정적 복잡성을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 다수의 건물 및 복합 용도

건축물대장상 서로 다른 주소(숙천로 110-1, 110-3)로 등록된 복수의 건물이 존재하며, 이들의 정확한 관계 및 법적 상태 파악이 중요합니다. 교회, 주택, 식당 등 복합적인 용도로 사용되고 있어, 추후 용도 변경이나 시설 관리에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

본건 토지는 역사문화환경보존지역(기념물 제8호) 및 공장설립제한지역 등에 포함되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 하천구역에 대한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물 정보 불일치 가능성

건축물표제부 요약 JSON에서 건물(2)는 '숙천로 110-1', 건물(3)은 '숙천로 110-3'으로 주소가 기재되어 있으나, 토지 자체는 '내곡동 331-2'로 통합되어 있습니다. 이러한 주소상의 차이는 건축물 관리 및 소유권 관련 이슈로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 내곡동에 위치한 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 및 건물에 대한 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 건축물대장상 등재되어 있으나 미등기 상태인 제시외 건물의 존재는 가장 큰 리스크 요인이며, 이 부분에 대한 철저한 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

또한, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 향후 활용 계획을 수립해야 합니다.

대구혁신도시 인근이라는 입지적 강점과 현재의 복합적인 용도(종교, 주택, 근린생활시설)를 감안할 때, 향후 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 일괄매각 용이성

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 개별 물건의 낙찰 및 이전 절차 없이 통합적인 취득이 가능합니다.

8.2. 미등기 건물 활용 가능성

미등기 건물(기호 (ㄱ))에 대한 법적 문제를 해결하고 정상적으로 등기 또는 활용 방안을 모색한다면, 자산 가치 증대에 기여할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 연계성

대구혁신도시와 인접해 있어, 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

8.4. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이나 임차권이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 동향 분석

* 대상 물건의 정확한 현황(건물 상태, 미등기 건물 활용 가능성, 주변 환경 등)에 대한 심층적인 현장 조사

* 향후 용도 변경 또는 개발 시 예상되는 투자 대비 수익률 분석

상기 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 관련 전문가와 상담하여 면밀한 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 혐오시설 조사 결과

주변 시설 조사를 실시한 결과, 대구광역시 동구 내곡동 331-2번지 및 인근 숙천로 110-1, 110-3번지 주변에서 공개적으로 확인되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 도축장, 화장장 등)은 직접적으로 파악되지 않았습니다. 그러나 해당 지역은 자연림, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 근교 지역의 특성을 가지므로, 혐오시설의 여부는 인접 지역의 개발 계획이나 사적인 이용 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.