나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51338 [1] 충청남도 서산시 지곡면 환성리 692-5 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51338 [1] 충청남도 서산시 지곡면 환성리 692-5 답 경매

• 사건번호: 2025타경51338
• 주소: 충청남도 서산시 지곡면 환성리 692-5
• 감정가: 1,818,311,000원
• 최저가: 1,272,818,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

서산지원 경매6계 2025타경51338 | 소재지: 충청남도 서산시 지곡면 환성리 692-5 | 감정가: 1,818,311,000원 | 최저가: 1,272,818,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호: 서산지원 2025타경51338 (1)

소재지: 충청남도 서산시 지곡면 환성리 692-5 외 다수 필지

용도: 답 (농지)

감정가: 1,818,311,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 서OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 39,538.00㎡ (약 11,961평)

건물면적: 0.00㎡ (순수 토지 매각)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 충청남도 서산시 지곡면 소재 덕적저수지 남측 인근에 위치합니다. 주변은 전답 등의 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농경지대로서, 서산 시내와의 접근성은 간선도로를 통해 무난한 편입니다. 현재는 순수한 농업 환경으로 제반 주위환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 광역 교통 이용은 용이합니다. 다만, 개별 필지별 도로 조건은 차이가 있습니다.

기호1 토지는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 도로와 접하며, 기호3, 4 토지는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주의사항: 기호2 토지는 현재 맹지 상태입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호1 토지는 부정형 평지, 기호2, 3, 4 토지는 사다리 평지로서, 현황 모두 '답'(논)으로 이용 중인 농지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 순수 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다. 등기부상 권리 관계는 채권자 서OOOOOO의 임의경매 신청 건으로, 소유자와 채무자가 동일한 개인 명의 물건입니다. 경매를 통해 모든 선순위/후순위 권리는 소멸되는 안전한 물건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 본건이 농지(답)이므로 낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 한다는 점입니다. 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 매수보증금(입찰 보증금)은 몰수됩니다. 대규모 면적임을 감안하여 농업경영계획서 등을 면밀히 준비해야 합니다.

본건은 목록 (1)~(4) 토지 일체를 묶어 '일괄매각'하는 건입니다.

4. 법규 및 제한 사항

4.1. 토지 이용 계획

토지는 '도시지역', '자연녹지지역(2023-12-29)' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지 공간을 확보하고 도시 확산 방지 및 장래 도시 용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로, 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 규제를 받습니다.

가축사육제한구역(1,000m 일부 제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가)으로, 특정 가축의 사육은 제한됩니다.

4.2. 제시외 물건 및 공부와의 차이

제시외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매입 전 고려 사항

농지취득자격증명 발급의 불확실성: 필수 서류이므로 발급 가능 여부와 시기를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

맹지(기호2) 존재: 전체 필지 중 일부가 맹지이므로, 추후 개발이나 이용 시 도로 확보에 대한 추가적인 비용이나 협의가 필요할 수 있습니다.

대규모 면적의 환금성: 약 1.2만 평에 달하는 대규모 농지이므로, 일반적인 소액 투자가 아닌 장기적인 개발 또는 영농을 염두에 둔 투자가 필요하며, 단기적인 환금성은 낮을 수 있습니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 주변 편의 시설 및 인프라

본건은 순수 농경지대에 위치하여 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근 지곡면 소재지나 서산 시내 방면으로 이동해야 기본적인 생활 편의 시설 및 의료, 교육 시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농업 지역 특성상 소규모 축사나 농업용 시설 등은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서산시 지곡면의 덕적저수지 인근에 위치한 약 1.2만 평 규모의 자연녹지지역 답입니다. 순수 농지로서 현재는 영농 목적으로만 사용 가능하지만, 비교적 유연한 자연녹지지역에 속해 향후 서산시의 개발 압력 및 도시 계획 변경에 따라 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 농지취득자격증명 발급의 리스크를 감수하고, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

대면적 자연녹지 답: 대규모 농지로서 규모의 경제를 실현할 수 있으며, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경에 대한 기대치가 일반 농림지역 농지보다 높습니다.

서산시 개발 축과의 연계 가능성: 서산테크노밸리, 오토밸리 등 서산시의 주요 산업단지들과의 접근성을 고려할 때, 장기적으로 토지 수요가 증가할 수 있는 지역에 위치합니다.

저가 매입 시 개발 압력 기대: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 대규모 필지를 선점하여 개발 계획 수립 또는 장기 보유를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계